城市商品房预售管理办法

1．1994年11月15日建设部令第40号公布

2．2004年7月20日建设部令第131号修正

第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条 商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：

(一)商品房预售许可申请表；

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书；

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明；

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理：

(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

第十六条 省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十八条 本办法自1995年1月1日起施行。

·指导案例·

家园公司诉森得瑞公司合同纠纷案

【裁判摘要】

合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。双方签订的合同中设定了某些看似对一方明显不利的条款．但设立该条款是双方当事人真实的意思表示，其实质恰恰在于衡平双方的权利义务。在此情形下，合同一方当事人以显失公平为由请求撤销该合同条款的，不应予以支持。

原告：天津开发区家园房地产营销有限公司，住所地：天津经济技术开发区腾飞路。

被告：天津森得瑞房地产经营有限公司，住所地：天津市津南区长青科工贸园区。

原告天津开发区家园房地产营销有限公司(以下简称家园公司)因与被告天津森得瑞房地产经营有限公司(以下简称森得瑞公司)发生特许经营合同纠纷，向天津市津南区人民法院提起诉讼。

原告家园公司诉称：原告与被告森得瑞公司于2004年3月9日签订《加盟特许经营合同》，约定了双方的权利义务，其中包括竞业禁止和保守商业秘密的条款。合同开始履行后，双方又于2005年5月16日签订了《解除合同协议书》，该协议书第五条规定：合同解除后，家园公司还必须遵守合同约定的竞业禁止和保守商业秘密的条款。但依据相关法律、司法解释，该条款显失公平，故请求法院依法判令撤销该条款。

被告森得瑞公司辩称：被告与原告家园公司签订的《加盟特许经营合同》和《解除合同协议书》，均是双方在平等协商的前提下自愿达成的协议，其中约定的竞业禁止条款及保守商业秘密条款不违反法律、行政法规，也不违反公平原则，请求驳回原告的诉讼请求。

天津市津南区人民法院经审理查明：

被告森得瑞公司与案外人北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司于2003年5月25日签订《CENTURY21区域特许经营合同》，森得瑞公司取得在中国天津地区及廊坊地区(以下简称特许区域)的CENTURY 21系统使用和独占分许可权，并有权再次分许可第三方使用CENTURY 21系统。2004年3月9日，原告家园公司与森得瑞公司签订了一份《加盟特许经营合同》，该合同第7．3．4条竞业禁止条款约定：“未经甲方(森得瑞公司)事先书面同意，乙方(家园公司)以及任何一个乙方关系人或关联企业(定义见本合同释义)在本合同有效期间内和期满或终止后两年内不得直接或间接地以高级主管、董事、股东及其他任何身份或名义投资、经营或管理任何位于‘核准地点’周围75公里范围内(如超出本特许区域地理范围，以本特许区域的范围为准)的其他房地产中介机构或相关企业(但不包括另一个CENTURY 21加盟店)或拥有或持有该中介机构百分之十以上的股权。”第7．4．8条商业秘密条款约定：“乙方承诺，由甲方根据本合同透露给乙方的有关CENTURY 21系统、CENTURY 21特许权和CENTURY 21材料以及甲方服务和产品的经营和业务知识，其中包括但不限于在会议、研讨会、培训课程、会谈或地区营业规范手册或其他材料和／或单店营业规范手册中随时透露的信息和资料，是甲方独家的保密的商业秘密。乙方同意其将在本合同有效期内和之后对所有这些资料保守绝对秘密，并同意不在甲方没有特别授权和批准的任何其他业务中或以其他方式使用这些资料。”第14．13条约定：“乙方同意在本合同期满或提前终止后的2年内，不在核准地点或任何CENTURY21世纪加盟店所在地点周围75公里内设立房地产中介机构或办公室，经营本合同中所定义的特许业务。”2005年5月16日，家园公司和森得瑞公司就解除《加盟特许经营合同》的相关事宜达成协议，签订了《解除合同协议书》，其中第四条约定家园公司须交回《加盟特许经营合同》及其附件的原件，第五条约定《加盟特许经营合同》解除后，家园公司还必须遵守《加盟特许经营合同》中有关竞业禁止和保守商业秘密条款所确定的义务。

上述事实，有原告家园公司与被告森得瑞公司签订的《加盟特许经营合同》及《解除合同协议书》在案为证，足以认定。

天津市津南区人民法院认为：

原告家园公司和被告森得瑞公司2004年3月9日签订的《加盟特许经营合同》和2005年5月16日签订的《解除合同协议书》，均系双方真实意思表示，也没有违反国家法律、法规，应认定合法有效。依法成立的合同自成立之日起生效。当事人依法享有自愿订立合同和解除合同的权利。家园公司与森得瑞公司是在平等协商的前提下自愿达成的协议，双方约定的竞业禁止条款及保守商业秘密条款，并不明显违反公平原则，因此家园公司以显失公平为由主张撤销2005年5月16日《解除合同协议书》中第五条的约定，没有事实依据和法律依据，不予支持。

据此，天津市津南区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第四条，《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六条、第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称证据规则)第二条第一款、第二款的规定，判决：

驳回原告家园公司的诉讼请求。

家园公司不服一审判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉称：1．原审法院认定事实不清。原审法院认定双方之间于2005年5月16日签订的《解除合同协议书》系双方真实意思表示，没有违反国家法律、法规，应认定有效，是错误的。首先，双方当事人签订合同，并非是基于双方真实意思表示。被上诉人森得瑞公司利用其优势地位与家园公司签订合同，原审法院认定双方约定的竞业禁止条款不违反公平原则错误，因为家园公司仅经营房地产中介这一单一的经营项目，合同中约定的竞业禁止条款对家园公司是苛刻的，显然违背了公平原则。其次，原审法院认为双方签订的合同没有违反国家法律、法规也是错误的，因为该合同违反了《商业特许经营办法》第五条第三款关于“特许人以特许经营方式从事商业活动不得导致市场垄断、妨碍公平竞争”的规定。2．原审法院适用法律错误。原审法院依据民法通则第四条作出的判决是错误的。双方签订的《加盟特许经营合同》以及《解除合同协议书》中的竞业禁止条款，恰恰违背了上述法律规定的公平和等价有偿原则。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称民法通则若干意见)第七十二条的规定，双方签订的《加盟特许经营合同》以及《解除合同协议书》中的竞业禁止条款显失公平。根据民法通则第五十九条第二款、民法通则若干意见第七十三条第一款及合同法第五十四条第二款的规定，该条款应予以撤销。请求二审撤销原判，改判撤销家园公司与森得瑞公司签订的《解除合同协议书》中的第五条。

被上诉人森得瑞公司辩称：上诉人家园公司提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

天津市第二中级人民法院经审理确认了一审法院查明的事实。

本案二审争议焦点是：上诉人家园公司与被上诉人森得瑞公司之间签订的《加盟特许经营合同》、《解除合同协议书》中设定的竞业禁止和保守商业秘密条款对家园公司是否显失公平。

天津市第二中级人民法院认为：

当事人依法享有自愿订立合同的权利。上诉人家园公司与被上诉人森得瑞公司之间签订的《加盟特许经营合同》是双方自愿订立的，合同中设定的竞业禁止和保守商业秘密条款，旨在防止作为加盟企业的家园公司利用其掌握的森得瑞公司的业务秘密与之进行不正当竞争，以保护森得瑞公司的合法利益。该条款并不违反国家法律、行政法规，同时因其有一定的期限，也不必然导致市场垄断，妨碍公平竞争。虽然该合同属于森得瑞公司提供的格式文本，但对于合同条款中的相关词语，如竞业禁止条款中的“关系人”、“关联企业”的含义，合同均作有明确的释义。在订立合同之时，家园公司对此内容是明知的，但并未提出任何异议且实际上接受并签署了合同文本。因此《加盟特许经营合同》是当事人意思自治的结果，合同一旦成立即对双方当事人产生法律约束力。此后，家园公司因故与森得瑞公司解除了《加盟特许经营合同》，并在双方协商一致的基础上又共同订立了《解除合同协议书》，在该协议书中，家园公司再次作出“遵守合同约定的竞业禁止义务和保守商业秘密的条款”的承诺，应严格依约履行。

关于本案《加盟特许经营合同》、《解除合同协议书》中的竞业禁止和保守商业秘密条款是否显失公平的问题，根据民法通则若干意见第七十二条关于“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，认定显失公平可以从以下两个方面进行考察：

一是考察合同对一方当事人是否明显不公平。根据民法通则和合同法的有关规定，签订合同作为一种双方的民事法律行为，应贯彻公平原则。公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益。因此，对合同显失公平的认定应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。本案中，上诉人家园公司通过与被上诉人森得瑞公司签订合同，享有了加盟特许经营的权利，并因此而掌握森得瑞公司的业务秘密，故应当遵守合同中约定的竞业禁止和保守商业秘密的义务。双方对权利义务的约定基本是对等的。双方签订的合同涉及房地产中介这一极为依赖信息和资讯的行业，因此基于自愿，在签订《加盟特许经营合同》时设定竞业禁止和保守商业秘密条款，目的在于防止家园公司作为加盟企业，利用其掌握的森得瑞公司的业务秘密与之进行不正当竞争，以保护森得瑞公司的合法利益。该条款表面上似乎对森得瑞公司的利益有所倾斜，但事实上，《加盟特许经营合同》一旦成立并履行，家园公司即可合法取得森得瑞公司的部分业务秘密，而这一结果是无法逆转的，即使合同发生解除、终止、期满等情形，家园公司仍然会掌握这部分业务秘密。森得瑞公司惟有通过在合同中设立看似不平等的竞业禁止、保守商业秘密的条款，才能够防止或控制家园公司的不正当竞争行为。因此，本案中竞业禁止、保守商业秘密条款的设定事实上对合同双方是公平的，符合房地产中介这种特定行业的交易习惯，也并不违反国家法律、行政法规，同时因其有一定的期限，也不必然导致市场垄断，妨碍公平竞争。

二是要考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，虽然被上诉人森得瑞公司在签约时似乎占有一定的优势，但上诉人家园公司签订合同时并非处于急迫的情形，其作为专业从事房地产中介业务的公司也不存在没有行业经验的问题。虽然该合同属于森得瑞公司提供的格式文本，但对于合同条款中的有关词语，包括竞业禁止条款中的“关系人”、“关联企业”的含义，合同均作有明确的释义。在订立合同之时，家园公司对此内容是明知的，且未提出任何异议。因此，《加盟特许经营合同》的订立体现了双方当事人意思自治的原则，该合同一旦成立，即应对双方当事人产生法律约束力。此后，双方在协商一致的基础上共同订立了《解除合同协议书》。在该协议书中，家园公司再次作出“遵守合同约定的竞业禁止义务和保守商业秘密的条款”的承诺，亦应严格依约履行。特别需要注意的是，森得瑞公司在签约时似乎占有一定的优势，但随着合同的订立、履行，特别是家园公司对森得瑞公司业务秘密的实际占有，森得瑞公司的所谓优势地位即不复存在，合同双方实际上处于平等的地位。

另外，对于《解除合同协议书》第五条中约定的保守商业秘密的义务，因属于合同附随义务范畴，既不属于显失公平，也不违反合同法的规定。

据此，天津市第二中级人民法院依据民事诉讼法第一百五十三条第一款第一项的规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

应娟利诉亿贝易趣网络信息服务(上海)有限公司服务合同纠纷案

【裁判摘要】

一、在网络交易中，提供交易平台的网站与交易双方之间构成居间合同关系的，网站负有合同法所规定的居间人的义务，如应当就有关订立合同的事项向合同双方如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等。如果违反这些义务，网站应当承担相应的法律责任。

二、当事人通过网站交易平台与他人订立网络买卖合同，但未实际履行该合同，而是利用网站提供的合同对方的个人信息，通过电话联系方式与对方订立了与网络买卖合同完全不同的新的合同，该新合同与网站无关，当事人因履行该新合同而遭受经济损失的，网站不承担赔偿责任。

原告：应娟利。

被告：亿贝易趣网络信息服务(上海)有限公司。

法定代表人：邵亦波，该公司董事长。

原告应娟利因与被告亿贝易趣网络信息服务(上海)有限公司(以下简称亿贝易趣公司)发生服务合同纠纷，向上海市黄浦区人民法院提起诉讼。

原告应娟利诉称：2004年10月，原告通过被告亿贝易趣公司的网站竞拍由网名为“我想有个家1”的卖家提供的三星YP－520H型号MP3播放器。10月21日，原告收到被告的成交通知。原告随后根据被告提供的资料与卖家进行联系。10月22日，原告在嘉兴市农业银行向卖家“我想有个家1”汇付了MP3货款1092元。货款汇出后数日未能收到MP3。11月3日，原告正式向被告传真了投诉书，请求被告帮助原告追回该笔货款。11月24日，原告向被告传真了一份法律函，要求被告承担责任，然被告未作正面答复。原告认为，被告作为网络交易的平台，在本案中理应承担相应的法律责任；被告注册协议中的免责条款无效；被告的交易规则存在严重的安全漏洞，被告未尽到“谨慎注意义务”。请求判令被告双倍返还原告已付的货款，共计2184元。

被告亿贝易趣公司辩称：被告提供的是网络信息的交流平台，并不参与交易。原告应娟利在注册成为被告的用户前，应当仔细阅读了被告的注册协议，并在认可协议内容的情况下注册成为用户。注册协议中的免责条款作为合同的一部分，是双方真实意思的表示，具有法律效力。原告在网上以“一口价”的方式即每台1元的价格，竞拍网上用户名为“我想有个家1”、网上姓名为张旭的卖家提供的MP3成功，但原告根据被告提供的电话号码与卖家联系后，实际上是以每台156元的价格成交的，且原告在获悉卖家的银行户名为何金海而非张旭时仍将货款汇出，由此造成的损失应由原告自行承担。请求判决驳回原告的诉讼请求。

上海市黄浦区人民法院经审理查明：

亿贝(eBay)易趣购物网(以下简称易趣网)为被告亿贝易趣公司经营的交易网站。2004年8月10日，原告应娟利在阅读并接受易趣网的《用户协议》后注册成为易趣网的用户。该《用户协议》约定：易趣网不参与实际交易，如买卖双方发生争议，易趣网免责。2004年10月，原告通过易趣网竞拍由网上用户名为“我想有个家1”的注册卖家提供的三星牌YP－520H型号MP3播放器。2004年10月21日，原告以“一口价”方式即每台人民币1元的价格竞拍该三星牌YP－520H型号MP3播放器成功，并收到易趣网的成交通知。原告通过易趣网了解到物品提供者系案外人天津卖家张旭，同时获悉张旭的电话号码、电子邮箱地址。根据原告的陈述，原告经与张旭电话联系，约定张旭以每台人民币156元的价格向原告出售7台三星牌YP－520H型号MP3播放器，履行方式为款到发货，货款汇入张旭指定的银行账户，该银行账户户名为另一案外人何金海，账号为中国农业银行9559980020128963913。2004年10月22日，原告根据张旭告知的上述银行户名及账号，通过中国农业银行向户名为何金海的9559980020128963913账户汇付了7台三星牌YP－520H型号MP3播放器的全部货款人民币1092元。贷款汇出后，原告始终未能按约定收到三星牌YP－520H型号MP3播放器。2004年11月3日，原告向被告发出投诉书，要求被告尽快与张旭取得联系，拿出解决问题的可行性方案，张旭至少应退回全部货款。原告还要求被告对张旭作出严厉的处罚，建议将张旭从易趣网上除名，同时建议就张旭盗用他人名义进行交易一事上报天津公安机关。2004年11月24日，原告再次向被告发函，表示对被告所作的回复不予接受，要求被告双倍返还原告已经支付的全部货款，共计2184元。被告对此予以拒绝。

以上事实，有原告应娟利提供的易趣网网上交易成交通知、中国农业银行银行卡存款凭条回单、投诉书、法律函，以及被告亿贝易趣公司提供的易趣网《用户协议》、原告在易趣网的注册信息、原告以“一口价”方式所购买的物品页面、原告投诉信及附件、被告的回复函等证据证实。上述证据经当庭质证，法院予以确认。

本案的争议焦点是：原告应娟利支付货款后未能按约收到所购三星牌YP－520H型号MP3播放器，被告亿贝易趣公司对此应否承担责任。

上海市黄浦区人民法院认为：

依法成立的合同受法律保护，对签订合同的各方当事人都具有约束力。但在本案中，原告应娟利与案外人张旭发生的买卖合同，与被告亿贝易趣公司无关。应娟利支付货款后未能按约收到所购三星牌YP－520H型号MP3播放器，亿贝易趣公司对此不应承担责任。

首先，在网络交易中，网站作为互动式计算机服务提供者，一方面根据与网上拍卖人的约定(具体表现为网上拍卖人的网络注册行为)，有偿为网上拍卖人提供商品及价格展示的信息平台，一方面根据与竞拍人之间的约定(具体也表现为竞拍人的网络注册行为)，为竞拍人提供出卖人及其商品的信息，并根据双方买卖的合意情况，确认双方交易是否成交。拍卖成交的，网站即向双方发送买卖成交确认书以及对方的个人联系方式等信息，并从拍卖人处收取相应的报酬。具体在本案中，被告亿贝易趣公司分别为原告应娟利及案外人张旭提供了订立合同的媒介服务，并从张旭处收取报酬。因此，被告与原告之间，以及被告与张旭之间均构成居间合同关系。据此，被告在本案中的义务，应当是合同法所规定的居间人的义务，如应当就有关订立合同的事项向原告如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等。如果违反这些义务，被告理应承担违约责任。本案中，被告并未违反上述义务。

其次，原告应娟利与案外人张旭之间实际存在两个交易合同关系。一是网络交易买卖合同关系。张旭在网上提供可供出售的商品信息可视为要约邀请，原告愿意以“一口价”方式即每台人民币1元的价格竞拍三星牌YP－520H型号MP3播放器的行为可视为要约。按照被告亿贝易趣公司与张旭的约定，被告代为向原告发送成交通知的行为应视为张旭的承诺。至此，原告与张旭之间的网络交易买卖合同关系成立。二是原告与张旭通过电话方式建立的传统买卖合同关系。原告根据被告提供的张旭的联系方式，通过电话联系，约定张旭以每台人民币156元的价格向原告出售7台三星牌YP－520H型号MP3播放器，并约定了合同履行方式以及付款方式，二人至此另外成立了一个买卖合同关系。该合同关系的订立，并没有按照合同双方分别与被告约定的《用户协议》的相关规定进行，与被告并无直接联系。被告向原告提供张旭联系方式的目的是为了促成前一个网络交易合同关系的实际履行，并非为了原告与张旭进行其他交易行为。

第三，判断被告亿贝易趣公司应否对原告应娟利支付货款后未能按约收到所购三星牌YP－520H型号MP3播放器承担民事责任，应当根据被告是否尽到了相关审核义务、在提供案外人张旭个人信息方面是否有过错等为事实依据。根据本案事实，网民在注册成为被告的用户前均被要求详尽阅读被告的《用户协议》，并在愿意接受协议的所有条款后才能注册成功，注册时要求输入个人身份证号码、地址、电话等个人信息。被告就注册人提供的个人信息，向公安机关查证属实后才为其提供服务。原告和张旭均经过了上述注册过程。应当说被告在审核张旭个人信息方面已尽到了义务，不存在过错。本案中，原告虽然通过被告与张旭达成了以人民币1元钱购买三星牌YP－520H型号MP3播放器的买卖合同，但本案纠纷的发生并非基于这一网络交易行为，而是基于原告与张旭通过电话联系方式订立的，以每台人民币156元的价格购买7台三星牌YP－520H型号MP3播放器的另一个买卖合同。在此交易过程中，原告仅仅根据被告提供的张旭的个人信息，在没有进一步核实确认的情况下即与之订约，又在没有收到对方货物、也没有要求对方提供任何担保的情况下，即先将货款寄付对方提供的另一个案外人何金海的银行账户，从而造成经济损失。显而易见，是原告自身在合同订立及履行过程中的不谨慎，导致上当受骗，对此后果，原告应当自行承担责任。原告在本案诉讼中并未提供任何证据证明被告所提供的张旭的个人信息存在不实或虚假情况，也未提供任何证据证明后一个交易行为是通过被告提供的网络交易平台实现的，因而被告对于原告的损失并无过错，且被告始终没有收到过原告支付的货款，故不应当对原告的损失承担赔偿责任。

据此，上海市黄浦区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十三条之规定，判决如下：

驳回原告应娟利的诉讼请求。案件受理费人民币97元，由原告应娟利负担。

一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决发生法律效力。

新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

【裁判摘要】

一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

原告：江苏省南京新宇房产开发有限公司，住所地：江苏省南京市中山路。

法定代表人：周秋隆，该公司总经理。

被告：冯玉梅，女，40岁，住安徽省马鞍市金家庄区。

原告江苏省南京新宇房产开发有限公司(以下简称新宇公司)因与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。

原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司(以下简称嘉和公司)因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目；改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。

原告提交以下证据：

1．商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；

2．物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；

3．新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；

4．新宇公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题；

5．情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况，提出退商铺的要求；

6．玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视，政府部门参与协调；

7．关于商铺商业氛围的改善意见和建议，用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；

8．南京市外经委的通知，用以证明原告的股东已作过调整；

9．原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由；

10．时代广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整；

11．物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。

被告辩称：被告与原告签订的同铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。

被告未提交证据。

南京市玄武区人民法院经审理查明：

新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告新宇公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新宇公司自有。1998年10月19日，新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22．50平方米，每平方米售价16363．73元，总价款368184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅按约支付了全部价款。1998年11月3日，新宇公司将2B050号商铺交付冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。

1998年原告新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。1999年6月，嘉和公司经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，新宇公司也两次变更出资股东。新宇公司的新股东为盘活资产、重新就业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，新宇公司致函被告冯玉梅，通过其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新宇公司拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。新宇公司为此提起诉讼。

根据原告新宇公司的申请，法院委托南京大陆房地产估价律师事务所有限责任公司对被告冯玉梅所购商铺的现行市场价值进行评估。评估报告确认，该商铺在2004年3月3日的价值为531700元。

审理中，法院主持了调解。原告新宇公司认为，为使时代广场真正发挥效益，经营方向和方式必须改变，不可能保留商铺式经营。如果对被告冯玉梅与案外人邵家再在时代广场内经营商铺，将影响时代广场内新格局下的整体经营。为此，新宇公司不仅愿意给冯玉梅退还全额购商铺款，还愿意以承担逾期办理产权登记过户手续违约金的名义，给冯玉梅补款48万元，用于补偿冯玉梅的经济损失。冯玉梅认为，时代广场走到今天这一步，责任全在新宇公司，与己无关；新宇公司愿意给付的款项，不够弥补自己的损失；新宇公司如果真愿意解除商铺买卖合同，应当按每平方米30万元的价格给予赔偿。新宇公司认为，全南京市任何一处房产均无30万元一平方米的价格，冯玉梅提出难以令新宇公司接受的赔偿价格，表明其根本不想解决纠纷；这个纠纷不解决，时代广场固然不能竣工，冯玉梅也别想经营。由于双方当事人各执己见，调解未果。

本案应解决的争议焦点是：商铺买卖合同应当继续履行还是应当解除?如果解除，应当在什么条件下解除?

南京市玄武区人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。合同签订后，冯玉梅履行了给付价款的义务，新宇公司也将商铺交付给冯玉梅使用。后由于他人经营不善，致使时代广场两次停业，该广场内的整体经营秩序一直不能建立，双方当事人通过签订合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局。

合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原告新宇公司在回收了大部分业主的商铺后，拟对时代广场重新进行规划布局，争取再次开业。被告冯玉梅坚持新宇公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺，否则就要求继续履行商铺买卖合同。虽经调解，由于双方当事人互不信任，不能达成调解协议，以至新宇公司的6万平方米建筑和冯玉梅的22．50平方米商铺均处于闲置状态。考虑到冯玉梅所购商铺，只是新宇公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。

鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。原告新宇公司同意在商铺买卖合同解除后，除返还冯玉梅原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外，还给冯玉梅补款48万元，这一数额足以使冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少，应予确认。

据此，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决：

一、原告新宇公司与被告冯玉梅签订的商铺买卖合同予以解除；

二、被告冯玉梅给原告新宇公司返还时代广场内编号2B050的商铺，于本判决生效之日起10日内交付；

三、原告新宇公司返还被告冯玉梅的商铺价款368184元，赔偿冯玉梅商铺的增值额163516元，合计531700元，于本判决生效之日起10日内付清；

四、原告新宇公司赔偿被告冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元，于本判决生效之日起10日内付清。

本案案件受理费7876元、评估费2650元，由原告新宇公司负担。

一审宣判后，冯玉梅不服，向南京市中级人民法院提起上诉。理由是：一、一审已经认定双方之间的商铺买卖合同合法有效，但却在既不是当事人协商一致解除、也不存在法定解除条件的情况下，仅凭被上诉人提出的履行合同会对其重新规划布局造成影响为由，就判决解除合同有效的合同，于依无据。二、情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更，致使合同的基础丧失或动摇，或继续维持合同原有效力则显失公平，从而允许变更或解除合同。本案不存在这种情况。首先，时代广场整体长期歇业、巨额资金闲置，是被上诉人经营、管理不善而导致资产闲置的风险，被上诉人应当预见，不属于情势变更原则所指的情势。如果将这种商业风险归类于变更的情势，那么，购房后房价下跌，上诉人也就可以以房价下跌、情势变更为由要求被上诉人退房，那么契约的稳定性及合同的诚实信用则无从谈起。其次，即使继续履行合同会给被上诉人带来不利，这也是经济交往中的正常损失，是被上诉人在订约时应当预见的、且应当由其自己承担的商业风险。继续履行合同，不会出现显失公平的后果。因此，本案不适用情势变更原则。三、因被上诉人经营不善造成的后果，与上诉人之间没有任何关系。即使为了维护被上诉人的利益，使其避免损失，也应当由被上诉人与上诉人自愿协商，通过公平买卖的办法来解决，不能借助由国家强制力来实现。一审为维护被上诉人的商业利益、公司利益，通过司法程序强制解除合同，是错误的。四、商铺是上诉人的私有财产，不经上诉人许可，被上诉人无权对上诉人的申请，委托估价师事务所对上诉人的商铺进行估价，估价的结果令上诉人无法接受。被上诉人的48万元，不能补偿上诉人因此蒙受的损失。况且上诉人并未对一审法院提出退还房款、赔偿增值款、追究违约责任等请求，一审法院在没有当事人请求的情况下作出的判决，违背了法律规定。综上，一审判决适用法律不当，请求撤销一审判决，改判被上诉人实际履行合同，为上诉人办理产权过户手续，并负担本案全部诉讼费用。

被上诉人新宇公司答辩称：一审依照合同法第五条、第六条作出解除双方合同的判决是正确的。本案讼争房屋已被拆除，事实上无法继续履行合同。一审并未适用情势变更原则，也未维护被上诉人的商业风险和公司利益。在本案中，被上诉人同意向上诉人支付的违约金和赔偿金，足以保证上诉人的利益不受侵害。二审应当维持原判。

南京市中级人民法院经审理，确认一审查明的事实属实。另查明，被上诉人新宇公司已取得本市中山路18号的土地使用权证及房屋所有权证，现正在对时代广场进行整体布局调整的施工。

二审审理中，南京市中级人民法院主持双方当事人进行调解。被上诉人新宇公司表示，可以在本市同类地区为上诉人冯玉梅购买同等面积的门面房；冯玉梅要求，新宇公司应当在原地点给其安置同等面积的门面房，并给予经济补偿，或者在本市同类地区给其补偿80平方米的门面房。因双方各执己见，致调解不成。后新宇公司表示，愿意在一审基础上再给冯玉梅补偿各种经济损失20万元。

二审应解决的争议焦点是：1．一审判决解除合同是否正确?2．在权利人没有提出请求的情况下，一审在解除合同的判决中一并判决义务人给权利人赔偿，是否符合程序?

南京市中级人民法院认为：

上诉人冯玉梅与被上诉人新宇公司签订的商铺买卖合同合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判决。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22．50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22．50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯玉梅关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。

考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉人新宇公司向冯玉梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯玉梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请求作出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。在二审中，新宇公司表示其愿给冯玉梅增加20万元赔偿费，应当允许。

据此，南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，于2004年9月6日判决：

一、维持南京市玄武区人民法院的一审民事判决第一、二、三项；

二、变更南京市玄武区人民法院的一审民事判决第四项为：被上诉人新宇公司赔偿上诉冯玉梅逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失68万元，于本判决生效之日起10日内付清。

二审案件诉讼费7867元，由被上诉人新宇公司负担。

本判决为终审判决。

徐蕾诉中汇房产公司财产所有权纠纷案

【裁判摘要】

根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有双方再无经济关系的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。

原告：徐蕾，女，40岁，湖南省长沙市人民政府驻京联络处职员，住北京市朝阳区。

被告：北京中汇信元置地房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区。

法定代表人：张秉兴，该公司总经理。

原告徐蕾因与被告北京中汇信元置地房地产经纪有限公司(以下简称中汇房产公司)发生财产所有权纠纷，向北京市海淀区人民法院提起诉讼。

原告诉称：因原告承租被告的房屋，被告向原告收取了押金。双方之间的房屋租赁合同解除后，被告不按约定在一个月内退还押金。请求判令被告返还属于原告所有的押金1600元。

被告辩称：双方签订的解除协议上明确约定：自签字之日起，原告与被告之间再无任何房屋租赁关系及经济关系。原告在签字之后要求返还押金，违反了双方的这一约定，故不同意其诉讼请求。

北京市海淀区人民法院经审理查明：

原告徐蕾通过签订北京市房屋租赁承租合同，在北京市海淀区知春东里承租了被告中汇房产公司所有的一居室楼房一套，租期自2003年10月8日至2004年10月7日，月租金为1600元。承租合同第三条第3款约定：甲方(徐蕾)应向乙方(中汇房产公司)支付1600元押金；合同期满后一个月内，乙方应在甲方结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后，将押金退还给甲方。附件5约定：如甲方中途解除合同，需提前一个月通知乙方，不视作违约，否则视作违约。根据承租合同，徐蕾将1600元押金交付给中汇房产公司。2003年12月5日，徐蕾向中汇房产公司申请退租。2004年1月7日，双方清点了租赁房屋内的物品，填写了物品交割单。同日，徐蕾与中汇房产公司还签订了终止协议一份，约定：自该协议签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。

上述事实，有双方当事人的陈述、北京市房屋租赁承租合同、退租申请、物品交割单、终止协议等证据证实。

北京市海淀区人民法院认为：

《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐蕾与被告中汇房产公司签订的房屋租赁合同及终止协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按上述协议履行。在终止协议上，双方已明确约定：自签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。徐蕾在签署该协议后，又请求中汇房产公司退还其房屋押金，没有事实根据和法律依据，不予支持。

据此，北京市海淀区人民法院于2004年12月20日判决：

驳回原告徐蕾要求被告中汇房产公司退还押金1600元的诉讼请求。

案件受理费74元，由原告徐蕾负担。

宣判后，徐蕾不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。理由是：一、关于本案事实。(1)在双方签订的终止协议上，没有就押金问题作出过约定；被上诉人出具的押金收据，还在上诉人手中；被上诉人从未表示过押金已经返还或者不还，上诉人也从未表示过放弃押金权利；(2)押金法律关系不等于经济关系，说双方之间再无经济关系，不等于说不存在押金法律关系；(3)终止协议是2004年1月7日签署的，直至同年1月14日，被上诉人还在要求上诉人交清租赁期间未交的水电费。上诉人交清此项费用后，被上诉人给上诉人出具了收据。这说明，终止协议上再无经济关系一句话，根本不包括在终止协议成立前就已经存在的应交或者应退的经济关系。因此，上诉人要求退还押金时，被上诉人以此拒绝，理由不能成立。一审在缺乏其他证据印证的情况下，仅凭终止协议上这句话，就认定双方当事人之间的押金法律关系不存在了，是认定事实不清。二、关于法律适用。(1)最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判定。在上诉人提起的返还押金诉讼中，上诉人提交了押金收据的原件，而被上诉人没有提交其已经返还押金或者上诉人已经表示放弃押金权利的证据。在此情况下，一审认定再无经济关系包括了押金关系，以此驳回上诉人的诉讼请求，实属认定证据违法。(2)1600元是房屋租赁合同的押金，其所有权必然始终属于上诉人，被上诉人只是在房屋租赁关系存续期间暂时对该款行使占有权，该款的所有权并没有转移。合同法第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在双方签订的房屋租赁合同中，有合同解除后一个月内退还押金的约定，这就是合同中结算和清理的条款，合同的解除不应当影响这些条款的效力。一审依照合同法第六十条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，是适用法律错误，应当纠正。为此，请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人中汇房产公司答辩同意一审判决。

北京市第一中级人民法院经审理，除确认了一审认定的事实外，另查明：2004年1月7日，双方当事人清点租赁房屋内物品后填写的物品交割单上，记载着：水表起始数1479、终止数1483，燃气表起始数1440、终止数1456，除卫生间有两块壁砖脱落，屋内其他物品无损坏。同年1月14日，上诉人徐蕾向被上诉人中汇房产公司结清了水和燃气的欠费共28元，有中汇房产公司出具的收据证实。本案所涉北京市房屋租赁承租合同、终止协议等合同，以及退租申请、物品交割单等手续，都是由中汇房产公司事先打印好、使用时再填写的文件。

本案争议焦点是：对终止协议中双方再无任何房屋租赁关系及经济关系这一条款，应当如何理解?中汇房产公司有无退还押金的义务?

北京市第一中级人民法院认为：

房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。综合审查判定本案所有证据，可以认定：房屋租赁合同终止后，在上诉人徐蕾既没有损坏租赁房屋或者租赁房屋中的物品，也没有应交而未交的费用，更没有表示放弃押金权利的前提下，对徐蕾抵押给被上诉人中汇房产公司的1600元，中汇房产公司没有返还。该公司不返还押金的唯一理由，就在于终止协议中有双方再无任何房屋租赁关系及经济关系这一条款。

按照通常理解，押金法律关系是一种经济关系；双方既然再无任何经济关系，当然包括再无押金法律关系。但水费、燃气费的交纳与收取，也是一种经济关系。双方在签署了再无任何经济关系的协议后，仍然交纳与收取这两项费用，说明他们对再无任何经济关系的熟悉，不符合常理。上诉人徐蕾认为，再无任何经济关系不包括押金法律关系；被上诉人中汇房产公司虽然认为再无任何经济关系包括押金法律关系，但却以收费的行为，将水费、燃气费的交纳与收取排除在经济关系之外。双方对这一条款的解释截然相反。

本案所涉的北京市房屋租赁承租合同和终止协议，都是被上诉人中汇房产公司向上诉人徐蕾提供的格式合同。双方当事人除对终止协议中双方再无任何房屋租赁关系及经济关系这一条款的理解存在歧义外，对其他条款的理解一致，这两份合同的其他条款合法有效。合同法第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。在签署终止协议时，中汇房产公司明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还，1600元的押金收据还在徐蕾手中。作为格式合同的提供者，中汇房产公司既然认为双方再无任何房屋租赁关系及经济关系这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒徐蕾注重或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。中汇房产公司并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从双方再无任何房屋租赁关系及经济关系这一格式条款的文字中，不能直接推导出徐蕾有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，中汇房产公司仅以徐蕾签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯徐蕾的财产所有权。

综上，上诉人徐蕾要求被上诉人中汇房产公司返还其押金1600元的上诉理由成立，应予采纳。一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，判决结果失当，依法应予纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，于2005年4月20日判决：

一、撤销一审民事判决；

二、被上诉人中汇房产公司于本判决生效之日起10日内向上诉人徐蕾支付押金1600元。

一、二审案件受理费各74元，均由被上诉人中汇房产公司负担。

本判决为终审判决。