土地使用权

用益物权的一种，指民事主体依法对国有土地、集体土地占有、使用和收益并排除他人干涉的权利。它有以下特征：(1)派生性，以所有权的存在为前提；(2)从属性，以所有权的行使为发生的前提；(3)可让与性。该权利规定于中国《民法通则》，分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权是民事主体依法对国有土地占有、使用和收益的权利。根据其设立方式，可分为划拨土地使用权和出让土地使用权。国有土地使用权的主体可以是有经营权的法人和其他非法人组织，也可以是公民。农民集体或农民个人可在下列三种情形下成为国有土地使用权人：(1)位于农村的国有土地确定给农民集体使用；(2)开发国有荒山、荒地、滩涂用于农、林、牧、渔业生产的；(3)在城市建成区内，允许农民集体或个人取得国有土地使用权从事生产经营的。作为权利主体，可以对国有土地享有占有、使用和收益的权能，可以将国有土地出租、抵押，但如未交纳土地使用费，则不得变更。国有土地使用权消灭后，土地上的建筑物和其他附着物归国家无偿取得。集体土地使用权是民事主体依法对集体土地占有、使用和收益的权利。其权利主体除四荒地使用权外，均应为该农村集体组织的成员。根据其使用目的，可分为农地使用权和建设用地使用权。在中国立法中，前者主要为土地承包经营权所涵盖，后者则包括宅基地使用权、农村企业建设用地使用权和公益建设使用权。集体使用权的效力大致与国有土地使用权相似，有权占有、使用和收益，有权转让、抵押并作价出资。但是，宅基地不得出租、买卖。集体土地使用权可因以下原因消灭：国家征用、征收土地；集体收回土地使用权和土地行政处罚。该权利消灭后，使用人应返还土地并恢复原状。