建设部、公安部、民政部关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知

1．2001年6月5日发布

2．建住房〔2001〕115号

各省、自治区建设厅、公安厅、民政厅，直辖市房地局、公安局、民政局：

为贯彻中央关于加强社会治安工作的决策部署，加强居民住宅区安全防范工作，切实保障居民的居住安全，根据中央领导同志的指示精神，现就有关问题通知如下：

一、统一思想认识，加强组织领导

居民住宅区的安全防范工作，是社会治安工作的重点之一，不仅关系人民群众的安居乐业，关系人民群众的生命财产安全，而且关系社会稳定和改革、发展的大局。近几年来，随着住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，住房产权呈多业主趋势，居民之间了解不多，往来较少，这对居民住宅区的安全防范工作提出了新的要求。各级公安、民政、房地产管理部门和有关单位，要充分认识新形势下加强居民住宅区安全防范工作的重要意义，认真贯彻全国社会治安工作会议精神，既要各司其职，各负其责，认真研究解决存在的问题，狠抓工作落实；又要密切配合，加强合作，充分利用“创建安全文明社区”这一载体，进一步完善居民住宅区安全防范体系，抓好组织、协调、检查、监督工作，注意分类指导，形成保障居住安全的整体合力，务求居民住宅区安全防范工作尽快取得明显成效。

二、公安机关要充分发挥职能作用，维护居民住宅区治安秩序

各级公安机关要高度重视居民住宅区安全防范工作，把它作为日常管理、防范工作的重点来抓，加强检查和指导，对存在的薄弱环节，督促有关部门和单位消除隐患，堵塞漏洞，依法查处各种违法犯罪活动。要积极配合有关部门，依托基层组织和单位，充分发动和依靠人民群众，努力维护居民住宅区治安秩序，为人民群众创造安定的生活环境。

公安派出所要在调整、完善民警责任制，逐步建立警务室的基础上，与居委会、物业管理企业等基层组织和单位建立联系协作制度，定期通报情况，分析问题，研究对策，并按照各自职责组织实施。特别要结合城市社区改革和推进物业管理工作，加强以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为重点的安全防范宣传教育，组织警民结合的巡逻控制，配合居委会和物业管理等部门，落实居民住宅区安全防范设施建设，建立健全以治保会为主体的群防群治工作，大力构建区域安全防范体系。

三、民政部门要加强社区建设，发挥社区居委会的作用，促进社会治安综合治理

住房制度改革的深入和城市居民住宅区建设的快速发展，对社区建设提出了新的要求。各级民政部门要按照中办发〔2000〕23号文件要求，在党委、政府的统一领导下，在有关部门的密切配合和大力支持下，把社区建设切实抓紧抓好，抓出成效。要通过推动社区建设，进一步加强社区自治组织建设，完善社区居民自治，动员和组织广大社区居民参与社区治安管理，不断改进安全防范措施，与公安、房地产管理等部门通力协作，共同搞好社区安全防范工作。

社区居委会是动员和组织居民群众参与社区建设的主体，要充分发挥社区自治组织的作用，履行协助维护社会治安的职责，切实加强社区安全防范工作。要通过多种形式，开展经常性、群众性的法制教育和法律咨询、民事调解工作，主动协助政府做好对刑满释放、解除劳教人员的安置帮教工作以及流动人口的管理，积极疏导化解各种矛盾纠纷，消除各种社会不稳定因素。要完善社区治保组织，建立社区治安志愿者队伍，实行群防群治，健全社区安全防范体系。要加强社区精神文明建设，积极开展警民共建和邻里互助活动，形成治安良好、文明和谐的社区氛围。

四、房地产行政主管部门要推广和规范物业管理，物业管理企业要提高居民住宅区安全防范服务能力和水平

规范发展物业管理业，是国家在“十五”计划纲要中确定的任务。各级房地产行政主管部门要加强对物业管理的组织领导，明确目标责任和政策措施，在巩固新建住宅小区实施物业管理取得成效的基础上，对旧住宅小区、已售公房、直管公房和机关、企业事业单位的办公及生活服务用房等，有重点、有步骤地推进社会化、专业化、市场化的物业管理体制，努力扩大物业管理覆盖面，进一步发挥物业管理在协助维护居民住宅区治安秩序中的积极作用。要加强对物业管理工作的监督，规范服务行为，提高物业管理企业安全防范服务水平。要增强责任意识，主动配合有关部门完善居民住宅区安全防范体系，推动安全防范综合措施的落实。

在居民住宅区安全防范服务方面，物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”的原则，提高安全防范服务能力和水平。要加强保安队伍的管理，严把新队员入职关、班组长选拔关、人员培训关，以“政治合格、素质过硬、纪律严明、作风优良”为标准，提高保安人员素质。要建立一套科学的安全防范管理制度，按照“工作标准化、操作程序化、管理制度化、服务规范化”的要求，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范服务的效率和质量。要根据居民住宅区的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和救助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的完好。经开发建设单位或业主同意，建设并完善居民住宅区安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，要事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，要依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。要主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时，物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为业主和使用人提供质价相符的服务。

·经典案例·

大成物业管理公司与长安新城业主物业管理纠纷案

原告北京市大成物业管理公司诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司(以下简称大成开发公司)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。被告李恕等业主购买了该项目映日园1号楼房屋，并于2002年6月28日与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋入住手续。2003年1月18日，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。

被告李恕等长安新城12名业主辩称，我们于2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设的经济适用房——长安新城映日园1号楼的房产。2001年6月至7月，12名被告分别与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。入住后，我们发现映日园1号楼南阳台未封闭，且存在很多问题，如，交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年6月1日实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定；另2002年11月26日，长安新城映日园1号楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后映日园1号楼3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入；同时，不封闭阳台也不利于保暖、防尘、隔热等。为此，长安新城映日园1号楼的100位业主联名起草《长安新城映日园1号楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城映日园1号楼全楼的整体美观，决定于2002年12月30日前集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。

另，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28日至30日，在长安新城映日园1号楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知长安新城映日园1号楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城映日园1号楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。

法院经审理查明，大成开发公司于2000年开始开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，其中长安新城映日园1号楼于2002年6月通过有关部门的竣工验收，于2002年10月8日取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》。被告12人于2001年6月至7月分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第3条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该商品房阳台是〔封闭阳台〕〔非封闭阳台〕。见双方的补充协议(六)”。双方签订的“补充协议”第(六)项为“该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准”。该合同第13条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定(附件三)的标准。《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园1号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，1号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。原告认为合同中“封闭阳台：白色塑钢窗”是指如封闭阳台用白色塑钢窗，北阳台即如此。

2002年5月9日，大成开发公司与原告其开办企业北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年，自2002年7月1日起至2005年6月30日止。

2002年6月，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修做出了具体规定。

2002年6月28日至30日，长安新城映日园1号楼业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《大成南里(长安新城)物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。《大成南里(长安新城)物业管理服务合同》第14条“甲方的义务”中第6项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则》；该细则第2条“装修项目及要求”第2项规定“为了保持大成南里(长安新城)的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。”《大成南里(长安新城)业主公约》中的“装修管理公约”第10条规定了上述相同的内容。

被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的《长安新城映日园1号楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。

法院认为，大成开发公司与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的《附件三》“长安新城装修及设备标准”第8条中约定“封闭阳台：白色塑钢窗”，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是1号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应做出不利于提供格式条款一方的解释。另大成开发公司制定的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。

原告为履行物业管理职责与被告签订的《物业管理服务合同》亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者(业主)的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第53条第1款、《中华人民共和国合同法》第39条第2款和第41条、《中华人民共和国民法通则》第71条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条之规定，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。

黄金成等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案

原告：黄金成等25人(名单从略)。

诉讼代表人：黄金成、王德源、徐金民、吉元、何顺良。

被告：四川省成都市武侯区房地产管理局。

住所地：成都市一环路南四段。

法定代表人：陈增林，该局局长。

原告黄金成等25人不服被告四川省成都市武侯区房地产管理局(以下简称武侯区房管局)将“中央花园清水河片区”划分为5个物业管理区域的行政行为，向四川省成都市武侯区人民法院提起行政诉讼。

原告诉称：2003年11月24日，被告发出通知，将“中央花园清水河片区”划分成5个物业管理区域。原告认为：

1．“中央花园清水河片区”自竣工交付使用后，依法成立了业主委员会，也聘请了一个物业管理公司来管理。这些年来，“中央花园清水河片区”的物业管理正常，没有发生违反国家法律、法规和政策的物业管理问题。被告为什么要将早已配套完整的小区重新划分?

2．国务院《物业管理条例》规定，物业管理区域的划分具体办法“由省、自治区、直辖市制定”，成都市房地产管理局的〔2003〕第3号文件中，没有具体规定划分物业管理区域的办法。所以，被告的行为没有法律、法规及政策依据，是超越职权的乱作为。

3．按开发的先后顺序，“中央花园清水河片区”虽然可分为一、二、三期，精装版一、二区，临河、沿河别墅区，但事实上这并非一个个独立的小区，而是整体以一个小区来建设的。整个“中央花园清水河片区”的公共设施、设备和娱乐活动场所，如配电房、变压器、供水系统及门球场、网球场、活动中心等，是无法分割的。划分物业管理区域后，会使公共设施、设备所在地的业主，要为整个“中央花园清水河片区”去承担公共设施、设备的维修费用；也会使娱乐活动场所所在地以外其他区域的业主，在行使使用娱乐活动场所的权利时受到影响。把“中央花园清水河片区”重新划分为5个物业管理区域，是人为地制造矛盾，是对广大业主利益的侵害。为维护自己的合法权益，原告现依法提起行政诉讼，请求判令撤销被告将“中央花园清水河片区”重新划分为5个物业管理区域的行政行为。

原告向法庭提交以下证据：

1．黄金成等25人的身份证和房屋所有权证，用以证明原告都是“中央花园清水河片区”的业主，与划分物业管理区域的行政行为有利害关系；

2．购房合同，用以证明原告在购房时均支付了公共配套设施的费用；

3．《中央花园业主委员会章程》，用以证明“中央花园清水河片区”作为一个整体物业管理区域已经存在着，并且有自己的业主委员会；

4．对划分物业管理区域公示的回复，用以证明在被告拟划分物业管理区域前，原告已经向其提出过异议；

5．“中央花园清水河片区”平面示意图，用以证明该小区内楼宇和公共设施、设备分布情况，如变更原物业管理区域，将造成对公共设施、设备的人为分割。

被告辩称：

1．根据《城市房地产管理法》、《物业管理条例》和《四川省城市住宅物业管理暂行办法》等法律、法规和规章的规定，被告是成都市武侯区内负责对物业管理活动进行监督、管理的行政机关，有划分物业管理区域的行政职权。在不违背法律规定的前提下，被告对职权内管理的社会公共事务，有自由裁量权。划分物业管理区域，是政府管理职能的体现；

2．《物业管理条例》第九条授权省、自治区、直辖市制定划分物业管理区域的具体办法，而四川省的具体办法尚未制定。为履行自己的管理职能，被告按照《物业管理条例》的原则性规定和与上位法不存在冲突并且未明令废止的成都市的规范性文件，作出划分物业管理区域的行政行为，这个具体行政行为是合法有据的；

3．以“中央花园”为名的小区，建筑规模大，仅本案涉及的“中央花园清水河片区”就有业主5000余人，不便于管理；由于建设时间、建筑物规划等因素，该小区客观上形成了相对独立的院落，或者有道路隔断成相对独立的区域；由于房屋建成的时间、规格、价格不同，该小区内的物业管理收费标准不一致；从市政管理的角度，该小区又分属两个社区居委会管理；在该小区内，大部分业主要求按相对独立的区域划小物业管理区域，以便业主更好地行使自主管理的权利。考虑到以上种种因素，为搞好治安管理和该小区配套设施的合理使用，以便给业主、物业使用人创造和保持一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，被告才作出将该小区划分为5个物业管理区域的决定。被告的这一行政行为，主观上符合立法精神，目的是善意的，客观上也符合该小区现状。况且该行为只是对小区物业管理范围进行分割，不是对小区配套设施、设备的权属进行界定或干预，不影响业主对配套设施、设备主张共有或共同使用的权利；

4．被告先进行了摸底调查，征求了街道办事处和社区的意见，又采用问卷形式，广泛征求了业主意见，获得绝大多数业主的支持，后经集体研究决定，向区政府报告请示，向相关人公示等形式，才作出划分物业管理区域的决定。被告的这一行政行为事实清楚、法律依据充分、程序合法。法院依法应当维持这一行政行为，驳回原告的诉讼请求。

被告向法庭提交以下证据：

1．小区业主要求划分物业管理区域的请示报告，用以证明划分物业管理区域的行为符合大多数业主愿望；

2．关于划分中央花园清水河片区物业管理区域的情况报告，用以证明作出划分物业管理区域行为的程序；

3．武侯区房管局公示，用以证明被诉行政行为作出前曾向当事人征求意见；

4．对“公示”的回复，用以证明绝大多数业主对划分物业管理区域没有异议；

5．晋阳街道办事处(2001)63号文件，用以证明“中央花园清水河片区”地处两个社区；

6．“中央花园清水河片区”情况简介，用以证明该小区的建筑物规模及配套设施、设备概况；

7．划分物业管理区域的通知，用以证明被诉具体行政行为的内容，并证明该行为作出后履行了告知当事人的义务；

8．行政复议决定书及送达回证，用以证明被诉行政行为经过了行政复议；

9．《中华人民共和国房地产管理法》、《物业管理条例》、成都市人民政府以成府发〔1998〕65号发布的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》、成都市房地产管理局成房物业管理〔2003〕3号《成都市物业管理业主大会规则(试行)》，用以证明被诉行政行为适用的法律法规及规范性文件。

法庭主持了质证、认证。经质证，被告武侯区房管局对原告黄金成等25人提交证据的真实性不持异议，但认为这些证据均不能证明被诉行政行为违法，或者损害了黄金成等25人对公共配套设施、设备的所有权和使用权。黄金成等25人对武侯区房管局提交证据的真实性不持异议，但认为成房物业管理〔2003〕3号文件应当随《物业管理条例》的生效而废止，不能作为武侯区房管局行政行为的依据；武侯区房管局不具备划分物业管理区域的资格，因此不能认定什么是划分物业管理区域应当具备的事实条件；武侯区房管局提交的这些证据，不能证明该局的行政行为有合法的事实基础。

成都市武侯区人民法院经审理查明：

自1998年起，金雁房产有限责任公司以“中央花园”项目名称，在成都市武侯区晋阳街道办事处辖区内的草金公路以北、清水河以南，开发建设了“中央花园清水河片区”商品房楼群，现共有楼房207幢5726套(户)。按开发先后顺序和规格，该片区可分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅、临河别墅等楼群。其中一期楼群属沙堰社区居委会管辖，其他楼群属金雁社区居委会管辖。不同楼群之间，由围墙、道路等分割为相对独立的院落；院落之间，有一些市政公共通道。该小区由于建设年代较早，公共配套设施有其自身特点。其中，部分供电设备为小区自管，不属市政公共供电配套设施；该小区内其他一些共用设施、设备及物业管理用房，尚未作出权属界定。1999年6月，“中央花园清水河片区”成立了第一届业主委员会。2002年7月，该业主委员会任期届满，未换届选举。2003年10月28日，被告武侯区房管局与晋阳街道办事处共同向武侯区政府办公室提交了《关于划分中央花园清水河小区物业管理区域的情况报告》，内容是中央花园清水河小区物业管理区域的现状和存在的问题，拟将该小区划分为A、B、C、D、E共5个物业管理区域的设想，对划分物业管理区域的利弊权衡。同年11月14日，武侯区房管局将划分物业管理区域的方案在相关区域公示，征求业主意见。同年11月24日，武侯区房管局向“中央花园清水河片区”的业主发出通知，内容为：

按照国务院《物业管理条例》第九条第二款、市房管局《成都市物业管理业主大会规则(试行)》第三条第二款的规定，根据“中央花园清水河片区”市政设施及公建配套情况的特殊性和跨金雁、沙堰两社区居委会管辖区域的实际情况，加之各小区广大业主要求划小物业管理区域。为切实维护各小区业主的利益，便于各小区业主就各自物业管理区域的重大事宜作出决定，而不影响其他小区业主的权利……本着尽量不影响业主生活不增加业主负担的原则，在不改变现有房屋及公共设施、设备现状的基础上，对中央花园清水河小区物业管理区域进行划分。划定的物业管理区域为：

沙堰社区居委会管辖的原中央花园一期小区(包括1组团：金雁路228号；2组团：暂无街号；3组团：沙堰西一街5号)25幢楼905套住宅，98．8平方米物业管理用房，划分为中央花园A区；

金雁社区居委会管辖的原临河别墅小区(沙堰西一街79号)55幢楼60套住宅，100平方米物业管理用房，划分为中央花园B区；

金雁社区居委会管辖的原中央花园二期小区(含沿河别墅、沙堰西二街20号)85幢楼3180套住宅，4幢楼38套非住宅，120平方米物业管理用房，划分为中央花园C区；

金雁社区居委会管辖的原中央花园精装版一区(沙堰西二街663号)13幢楼482套住宅，20平方米物业管理用房，划分为中央花园D区；

金雁社区居委会管辖的原中央花园三期小区(含精装版二区、晋阳路442号)29幢楼1100套住宅，4幢楼36套非住宅，80平方米物业管理用房，划分为中央花园E区。

请上述区域的业主根据《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《成都市物业管理业主大会规则(试行)》的有关规定，在晋阳街道办事处、武侯区房管局和各自所属社区居委会的指导下，规范成立相应物业管理区域的业主大会，并选举产生业主委员会。

上述通知张贴后，原告黄金成等25名“中央花园清水河片区”的业主认为被告武侯区房管局的这一行政行为违法，遂于同年12月29日向成都市武侯区人民政府申请行政复议。成都市武侯区人民政府于2004年2月25日作出成武府复决字(2004)第1号《行政复议决定书》，维持了武侯区房管局将“中央花园清水河片区”划分为5个物业管理区域的决定。该复议决定书于同月27日送达黄金成等25人，并在“中央花园清水河片区”内张贴。

以上事实，双方当事人无争议，且有以下证据证实：

1．小区业主要求划分物业管理区域的请示报告；

2．关于划分中央花园清水河片区物业管理区域的情况报告；

3．武侯区房管局公示；

4．对“公示”的回复；

5．晋阳街道办事处〔2001〕63号文件；

6．“中央花园清水河片区”情况简介；

7．武侯区房管局划分物业管理区域的通知；

8．行政复议决定书及送达回证。

成都市武侯区人民法院认为：

一、国务院以第379号令于2003年6月8日颁布，并于2003年9月1日施行的《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”被告武侯区房管局是符合上述规定的行政管理部门。武侯区房管局作出的划分物业管理区域的通知，是武侯区房管局对物业管理活动行使行政管理职权的行为，具有可诉性。原告黄金成等25人作为武侯区房管局所划分物业管理区域内的业主，受划分物业管理区域行为的拘束、管理，符合行政诉讼法规定的主体资格。黄金成等25人因划分物业管理区域而与武侯区房管局发生争议，有权提起行政诉讼。

二、作为行政机关，应当遵循依法行政的行为准则，依照法律、法规行使维护社会经济文化秩序、管理社会事务、促进社会文明进步的职责和权力。被告武侯区房管局作为物业管理活动的行政管理部门，应当依职权或根据当事人的申请，对所辖区域内包括划分物业管理区域在内的物业管理活动，依法实施管理和监督。

《物业管理条例》第九条第二款明确了物业管理区域划分的主要原则，同时授权省、市、自治区、直辖市根据本行政区域的实际情况，制定具体的划分办法。《物业管理条例》颁布施行后，四川省未及出台相关的具体划分办法，但此前有已发布实施并且未被废止的相关规定。根据《中华人民共和国立法法》规定的法律效力及法律适用规则，这些未被废止的相关规定只要不与法律、法规相冲突，应当继续有效。被告武侯区房管局在《物业管理条例》颁布实施后，四川省尚未出台具体办法的情况下，为履行行政管理职责，直接适用上位法《物业管理条例》，并将与上位法不存在冲突的地方规范性文件作为其实施行政行为的依据，并无不当。

三、被告武侯区房管局实施被诉行政行为时，依据“中央花园清水河片区”建筑物规模较大、分属两个社区、不同时间建设的物业区域相对独立等事实，考虑了业主自主管理的不同愿望、物业区域的配套设施、社区居委会的管理活动等因素。上述事实证明，武侯区房管局实施被诉行政行为的动机，符合法律授予其行政权力的宗旨。被诉行政行为建立在正当考虑的基础上，行为的内容合乎情理，且具有可行性，符合行政行为合理性原则。

四、被诉行政行为是对物业管理区域的划分，是对公共配套设施、设备所在区域的界定，而不是对公共配套设施、设备权属的认定。“中央花园清水河片区”内如因公共配套设施、设备发生所有权、使用权、相关费用分摊等争议，可以通过市政公共设施的改造、完善，或者业主们相互协商、民事诉讼等途径解决，被告武侯区房管局不能限制。作为物业管理活动的行政管理部门，武侯区房管局应当对所辖区域内的物业活动实施管理和监督，依法维护业主的合法权益。

综上所述，被告武侯区房管局将“中央花园清水河片区”划分为5个物业管理区域的行政行为，依据的事实确实存在，内容符合《物业管理条例》的立法精神和原则规定，符合行政行为的合理性原则，该行政行为作出时没有违反法律、法规的程序性规定，应当是合法有效的。原告黄金成等25人的诉讼主张和相关证据，不足以证明武侯区房管局的行政行为违法，其要求撤销武侯区房管局行政行为的诉讼请求，不予支持。

据此，成都市武侯区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项的规定，于2004年8月27日判决：

驳回原告黄金成等25人的诉讼请求。

本案受理费50元，其他诉讼费150元，共200元，由原告黄金成等25人负担。

一审宣判后，黄金成等25人不服，向四川省成都市中级人民法院提出上诉。理由是：一、被上诉人虽有相关条例、规章赋予的划分物业管理区域行政职权，但“中央花园清水河片区”的划分在此前已经完成，被上诉人此次的再行划分属变更物业管理区域，而被上诉人没有变更物业管理区域的权力；二、被上诉人对物业管理区域的再次划分，造成对共用设备设施使用的混乱，是对广大业主利益的侵害；三、一审法院所适用的法律，不适用于物业管理区域的再次划分；四、被上诉人提交的证据不足以证明其行政行为合法，一审采信被上诉人的证据不符合证据规则。请求撤销原判，撤销被上诉人的被诉具体行政行为。

被上诉人武侯区房管局辩称：被上诉人对物业管理区域进行划分，符合行政法规及规章的规定，也充分考虑了“中央花园清水河片区”的实际情况。原审判决正确，二审应当驳回上诉，维持原判。

成都市中级人民法院经审理查明：

当事人对以下事实无异议：上诉人黄金成等25人系“中央花园清水河片区”内业主。该片区位于成都市草金公路以北、清水河以南，按开发时间顺序和规格分为一期、二期、三期、精装版一区、二区、沿河别墅和临河别墅等楼群，共有207幢5726套。不同楼群之间有围墙、道路分割为相对独立的院落，院落之间有些市政公共通道，其中一期楼群所处地域属沙堰社区居委会，其他属金雁社区居委会。该小区有部分供电设备为小区自管，共用设施、设备及其他物业管理用房未作法定权属界定。2003年11月24日武侯区房管局发出通知，将“中央花园清水河片区”分为A、B、C、D、E五个物业管理区域，对各个区域的物业管理用房进行了划分，并请业主成立相应的业主大会及选举产生业主委员会。

以上事实，有武侯区房管局于2003年11月24日发出的通知和双方当事人的一致陈述等证据证实。上述证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信。

本案争议焦点是：

1．在“中央花园清水河片区”原有业主委员会和物业管理公司进行管理的情况下，武侯区房管局有无对此地进行物业管理区域划分的行政职权?

2．武侯区房管局提交的证据，能否证明其对“中央花园清水河片区”所作的物业管理区域划分的行政行为合法?

成都市中级人民法院认为：

根据国务院《物业管理条例》、《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》的规定，被上诉人武侯区房管局是武侯区内物业管理活动的行政监督管理部门，具有在辖区内进行物业管理区域划分的行政职权。上诉人黄金成等25人认为武侯区房管局对“中央花园清水河片区”作出的此次划分属于变更物业管理区域，而变更行为没有法律依据，该上诉理由不能成立。

《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”被上诉人武侯区房管局考虑到“中央花园清水河片区”的建筑规模较大，分属两个社区等实际情况，为便于管理，对该片区进行物业管理区域的划分，该行为并无不当。但是根据《物业管理条例》第九条第二款的规定，武侯区房管局在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。在本案诉讼中，武侯区房管局没有以证据证明，其在对“中央花园清水河片区”进行物业管理区域的划分时，考虑了除物业管理用房以外的其他共用设施设备等因素。物业管理区域内共用设施的调整和分割，属于重大事项，应由业主大会讨论决定。由于区域的划分不可避免地涉及共用设施的调整和分割，因此物业管理区域的划分必须通过业主大会的讨论才能决定。在划分物业管理区域时如不考虑共用设施设备的权属、使用与维护等因素，就可能会对物业业主的合法权益造成损害。故武侯区房管局作出的划分“中央花园清水河片区”物业管理区域的通知，不符合《物业管理条例》第九条第二款的规定。

综上，一审认定被上诉人武侯区房管局有划分物业管理区域的职权，是正确的；但在行政机关没有提交相应证据的情况下，认定武侯区房管局在划分物业管理区域时，考虑了物业区域的配套设施，是错误的；以被诉行政行为不是对公共配套设施、设备权属的认定，因公共配套设施、设备权属发生争议可以通过其他途径解决为由，判决维持被诉行政行为不当。据此，成都市中级人民法院依照行政诉讼法第五十四条第(二)项第1目、第六十一条第(二)项的规定，于2004年12月3日判决：

一、撤销一审判决；

二、撤销被上诉人武侯区房管局于2003年11月24日对“中央花园清水河片区”业主发出的通知；

三、责令被上诉人武侯区房管局依照法定程序重新划分“中央花园清水河片区”的物业管理区域。

一审案件受理费100元，其他诉讼费50元，二审案件受理费100元，其他诉讼费50元，共计300元，由被上诉人武侯区房管局负担。

本判决为终审判决。

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

原告：青岛中南物业管理有限公司南京分公司，住所地：南京市江宁区汤山街道悦民路南开城路西。

代表人：陈兴无，该分公司经理。

被告：徐献太，男，52岁，住南京市江宁区汤山街道悦民路开城路188号麒麟锦城。

被告：陆素侠，女，39岁，住址同徐献太。

原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司(以下简称中南物业南京公司)因与被告徐献太、陆素侠发生物业管理合同纠纷，向江苏省南京市江宁区人民法院提起诉讼。

原告中南物业南京公司诉称：2005年3月10日，被告徐献太、陆素侠购买了由原告管理的麒麟锦城小区房屋一套，同年10月1日办理了房屋交付手续。同年12月，二被告对该房屋进行装修，并擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池。二被告的上述行为已严重违反了《中南麒麟锦城业主公约》和《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的相关规定，侵犯了小区其他业主的合法权益。请求判令二被告拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。

被告徐献太、陆素侠辩称：1．原告中南物业南京公司无权作为本案原告起诉；2．开发建设麒麟锦城小区的南京常锦房地产开发有限公司(以下简称常锦公司)在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，被告方所购房屋南阳台外的庭院即为常锦公司所送，故被告方对南阳台外的庭院绿地具有使用权，其改造该庭院绿地的行为他人无权干涉；3．被告方改造庭院绿地时中南物业南京公司的管理人员是知晓的，但并未阻止被告方的改建行为，说明中南物业南京公司同意被告方改造。故被告方不同意将该庭院绿地恢复原状，请求法院判决驳回中南物业南京公司的诉讼请求。南京市江宁区人民法院一审查明：

2005年3月10日，被告徐献太、陆素侠与常锦公司签订《商品房买卖契约》1份，约定徐献太、陆素侠购买常锦公司开发的麒麟锦城小区房屋1套，总价款为323470元。合同签订后，徐献太、陆素侠一次性付清了房款。原告中南物业南京公司受常锦公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。2005年10月1日，被告徐献太、陆素侠办理了房屋交付手续。当日，徐献太、陆素侠签署了《中南麒麟锦城业主公约》，并与中南物业南京公司签订《中南麒麟锦城物业管理服务协议》。《中南麒麟锦城业主公约》第三章第二条第5项规定，业主应当遵守政府有关部门关于房屋使用及装修的规定，不得擅自改变使用房屋及公共设施的用途、外观、结构。该条第8项规定，业主应当自觉维护区城内的公共秩序和环境卫生，不得私搭乱建、乱停放车辆、随意占用绿地或破坏绿地，污染环境及制造噪音扰民。《中南麒麟锦城业主公约》第五章第二条第6项规定，物业管理服务的内容包括庭院绿地及其他设施的养护管理。《中南麒麟锦城业主公约》第六章第二条第3项规定，业主不得在天井、庭院、平台、房顶、绿地、道路或其他公用部位、场地搭建建筑物、构筑物。该条第4项规定，业主不得侵占或损害道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施。《中南麒麟锦城物业管理服务协议》第二条第9项约定，中南物业南京公司向业主提供的物业管理服务内容包括对公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

被告徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外有一庭院绿地，该庭院绿地周边有高50厘米左右的木栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。徐献太、陆素侠与常锦公司签订的购房合同中并未就该庭院绿地的使用权归属问题作出明确约定。徐献太、陆素侠亦尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证。2005年12月，徐献太、陆素侠在对所购麒麟锦城小区房屋进行装修时，将该房屋南阳台外的庭院绿地进行了改造，破坏原有绿地后在庭院里铺设水泥地、砌花台、建鱼池。为此，原告中南物业南京公司分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐献太、陆素侠发出整改通知，要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐献太两次签收了中南物业南京公司出具的整改通知单。因徐献太、陆素侠未按物业管理要求加以整改，2006年11月，中南物业南京公司就本案纠纷向法院提起诉讼。

一审期间，被告徐献太、陆素侠申请证人出庭作证，以证明其在常锦公司售楼处购房时，售楼人员曾口头承诺买一楼送花园。徐献太并提出其仅签收过一次中南物业南京公司出具的整改通知，而且在签收时并未查阅整改通知的具体内容。

上述事实，有被告徐献太、陆素侠与常锦公司签订的商品房买卖契约、《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》、现场勘验照片、原告中南物业南京公司出具并经徐献太签收的整改通知单、证人证言及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。

本案的争议焦点是：一、原告中南物业南京公司是否本案适格诉讼主体，能否作为原告提起本案诉讼；二、被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地是否具有独占使用权；三、被告徐献太、陆素侠是否有权对上述庭院绿地实施改建。

南京市江宁区人民法院一审认为：

一、原告中南物业南京公司是本案适格诉讼主体，有权提起本案诉讼。

根据本案事实，原告中南物业南京公司受常锦公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。被告徐献太、陆素侠购买麒麟锦城小区房屋后，于2005年10月1日办理了房屋交付手续，并于当日签署了《中南麒麟锦城业主公约》，并与中南物业南京公司签订了《中南麒麟锦城物业管理服务协议》。因此，徐献太、陆素侠与中南物业南京公司之间建立了物业管理服务合同关系。中南物业南京公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，中南物业南京公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

二、根据本案事实，不能认定被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。

被告徐献太、陆素侠主张常锦公司的售楼人员曾口头承诺买一楼送花园，并有证人证实常锦公司的售楼人员确实做出过上述口头承诺。根据现场勘查情况，徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋的南阳台外的庭院绿地设有栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。据此，徐献太、陆素侠一家可以进入该庭院绿地，而小区其他业主则不能进入，即从该庭院绿地的建造设计情况看，似乎该庭院绿地仅供徐献太、陆素侠一家使用。但是，根据上述事实，尚不能认定徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。

首先，即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐献太、陆素侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先，徐献太、陆素侠签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。

其次，如果被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐献太、陆素侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐献太、陆素侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。

综上，根据本案事实，只能认定被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定徐献太、陆素侠对该庭院绿地享有独占使用权。

三、被告徐献太、陆素侠无权擅自对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建。

首先，鉴于不能认定被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权，徐献太、陆素侠关于他人无权干涉其改建该庭院绿地的抗辩主张不能成立。

其次，根据本案事实，原告中南物业南京公司在发现被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建后，分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐献太、陆素侠发出整改通知，要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐献太两次签收了中南物业南京公司出具的整改通知单。庭审中，徐献太虽然主张其仅签收过一次中南物业南京公司出具的整改通知单，而且在签收时并未查阅整改通知单的具体内容，但未能举证加以证明，且其关于未查阅整改通知单的具体内容即予以签收的主张有悖常理，故不予支持。根据中南物业南京公司向徐献太、陆素侠两次送达整改通知，在徐献太、陆素侠拒不整改后即向法院起诉的行为，可以认定中南物业南京公司不同意徐献太、陆素侠改建庭院绿地的行为，徐献太、陆素侠系擅自改建庭院绿地，其关于中南物业南京公司明知其改造庭院绿地而未予阻止，应当视为同意改造的抗辩主张不能成立。

第三，被告徐献太、陆素侠签署的《中南麒麟锦城业主公约》及其与原告中南物业南京公司签订的《中南麒麟锦城物业管理服务协议》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》均对徐献太、陆素侠具有约束力，二被告应当依据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》履行相应义务。根据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，徐献太、陆素侠不能破坏其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。退一步讲，即使徐献太、陆素侠对于该庭院绿地具有独占使用权，鉴于该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，徐献太、陆素侠在使用该庭院绿地时亦应遵守《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。因此，徐献太、陆素侠擅自改造该庭院绿地的行为已违反了《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，中南物业南京公司要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。

据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，于2006年11月30日判决：

被告徐献太、陆素侠于本判决发生法律效力之日起60日内拆除在其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外庭院绿地内改建的水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状。

一审宣判后，双方当事人在法定期间内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。