最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复

1．2005年10月12日发布

2．法〔2005〕行他字第5号

重庆市高级人民法院：

你院〔2004〕渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

此复

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宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案

原告：宋莉莉，女，江苏省宿迁市饮食服务公司经理，住江苏省宿迁市幸福中路。

被告：江苏省宿迁市建设局。

法定代表人：华志明，该局局长。

第三人：江苏省宿迁市万兴房地产开发有限公司。

法定代表人：简新显，该公司董事长。

2003年6月5日，宿迁市建设局作出宿建裁字〔2003〕26号房屋拆迁纠纷裁决，主要内容是：(一)被拆迁人宋莉莉应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；(二)房屋安置补偿费(包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费)共计为685651．88元；(三)万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋(面积与被拆房屋面积相当)，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准；(四)万兴公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。宋莉莉对该裁决不服，提起行政诉讼，于2003年9月4日向江苏省宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，请求撤销该裁决。

原告诉称：被告以方元房地产评估咨询有限公司(以下简称方元公司)的估价作为被拆房屋补偿价是错误的，拆迁人委托方元公司评估时违反了公平、公正、公开的原则，被告以此评估报告直接作为裁决的依据，剥夺了被拆迁人选择评估机构的权利，且评估结果未经双方质证，对房屋的估价不准，被告行政裁决中有关被拆迁房屋置换的内容也不明确，缺乏可操作性。此外，被拆迁房屋在拆迁前一直由他人承租，而对承租人的安置至今未达成任何协议。请求依法撤销被诉行政裁决。

原告提交的证据有：

1．宋莉莉与高虹、于桂军签订的承包经营合同，用以证明原告房屋已租赁给他人，房屋被拆迁时拆迁人对承租人未做任何安置。

2．宋莉莉名下位于宿迁市幸福中路房产情况的录像带，以证明房屋拆迁前的坐落及出租他人等情况。

被告辩称：方元公司评估原告房产的程序及结果没有不妥之处，我局根据方元公司的评估报告进行裁决是合法的。原告以拆迁人万兴公司未与被拆迁房屋的租赁人签订协议为由，认为有关行政裁决违法，没有法律依据。拆迁人开发的房屋属期房，我局行政裁决时尚无法确定该项目房屋的具体数量、排列序号、房屋朝向等，裁决没有涉及有关内容并无不当，请求维持该裁决。

被告提交的证据有：

1．宿迁市发展计划委员会(批复)宿计发〔2002〕72号关于宿迁市中贸百货商城有限公司(以下简称百货公司)中贸百货商城项目立项的批复，用以证明该公司的中贸百货商城项目已经依法得到批准立项。

2．宿迁市规划局宿规用〔2002〕107号建设用地规划许可证及红线图、宿迁市国土局〔2002〕国土建字第126号建设用地批准书及拆许字〔2003〕第3号房屋拆迁许可证和房屋拆迁公告，用以证明建设局已依法取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、房屋拆迁许可证且原告的房屋在规定的拆迁红线图范围内，并依法发布了拆迁公告。

3．方元公司企业法人营业执照，证明该单位是具备法人资格的房地产评估咨询有限公司。

4．方元公司房地产价格评估机构资格证书，用以证明该单位是具有法定资格的房地产价格评估机构。

5．江苏省建设厅房地产业处的证明，用以证实评估人胡中东、孙权为注册房地产估价师。

6．方元公司的房地产评估报告，用以证明宿迁市建设局是依据法定机构的评估报告作出的裁决。

7．宋莉莉的房屋产权证，用以证明被拆迁房屋属宋莉莉所有。

第三人辩称：我公司作为拆迁人，实施的全部拆迁活动均是依法进行的。宿迁市建设局关于拆迁争议的行政裁决合法，应予维持。

第三人提交的证据有：

1．宿迁市宿城区人民政府关于同意对被拆迁人宋莉莉房屋实施强制拆除的批复，用以证明强制拆迁是经过政府部门批准的。

2．宿迁市宿城区人民政府区长办公会议纪要，用以证明宿迁区政府领导对拆迁房屋形成了决议。

经过庭审质证认为：被告宿迁市建设局提供的证据可以证明拆迁人用地手续合法，评估机构具备评估资质，但拆迁人单方委托评估机构作出的评估结论，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定；宿迁市建设局及原告宋莉莉提供的证据，可以证明被拆迁房屋所有人是被拆迁人宋莉莉，该房屋被拆迁时已对外承租；第三人万兴公司提供的证据可以证明其拆迁行为的合法性。

宿迁市宿城区人民法院经审理查明：

2002年4月9日，拆迁人万兴公司的中贸百货商场建设项目由宿迁市发展计划委员会批准立项。2002年9月28日，万兴公司取得了建设用地规划许可证，2002年10月25日，万兴公司取得了国有土地批准书。2003年3月24日，万兴公司取得了房屋拆迁许可证，获得拆迁资格。2003年3月24日，宿迁市建设局发布拆迁公告，并在公告中载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。原告宋莉莉的房屋建筑面积为637．07平方米，位于宿迁市幸福中路，在拆迁范围内。方元公司根据万兴公司的委托，对宋莉莉的拆迁房屋进行了估价，由于宋莉莉对被拆房屋补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日，宿迁市建设局依据方元公司的评估价格对万兴公司与宋莉莉的拆迁纠纷作出裁决，宋莉莉对裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。

宿迁市宿城区人民法院认为：

国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。第十七条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定：对被拆迁房屋进行价格评估时，没有征求被拆迁人的意见；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点的规定。

本案中，被告宿迁市建设局根据第三人万兴公司的申请，有权依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对原告宋莉莉与万兴公司之间的拆迁纠纷作出行政裁决。尽管国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对行政拆迁程序没有明确的规定，但行政机关在裁决时充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但宿迁市建设局在裁决宋莉莉与万兴公司的拆迁纠纷时，未允许宋莉莉对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据万兴公司的申请及万兴公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。此外，该裁决虽然确定了以产权调换的方式对宋莉莉需要拆迁的房产予以补偿，但却未将调换给宋莉莉房屋的具体位置、楼层、房屋价格等内容予以明确表述，致使拆迁补偿的裁决内容无法执行。综上，该行政裁决程序上违反法律规定、内容上不具有执行效力，应重新予以裁决。鉴于宋莉莉的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第(一)项予以维持，其余各项予以撤销。

据此，宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1、3目的规定，于2003年9月28日作出判决：

一、维持宿迁市建设局宿建裁字〔2003〕26号裁决中的第(一)项；撤销裁决书中的第(二)项、第(三)项、第(四)项；

二、宿迁市建设局于本判决生效之日起60日内，对宋莉莉与万兴公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。

宣判后，宿迁市建设局不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉；宋莉莉表示服从一审法院的判决；万兴公司未作书面答辩。

宿迁市建设局上诉称：本案涉及的我局行政裁决程序合法，对需产权调换的房屋，因所建房屋施工图尚未绘制，故无法确定调换后房屋的排列、朝向等具体位置。请求依法改判。

宿迁市中级人民法院经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明：宋莉莉明确表示，对宿迁市建设局裁决中认定的搬家费为每平方米6元和安置费为每平方米20元没有异议。

宿迁市中级人民法院认为：

本案争议的焦点是：宿迁市建设局的裁决所依据的评估报告是否合法有效。

万兴公司的中贸百货商场建设项目经行政主管部门依照法定程序审批，并取得了对被告宋莉莉在幸福中路房产的拆迁许可，万兴公司在与被拆迁方无法达成拆迁协议的情况下，依法申请宿迁市建设局对需拆迁房屋强制拆迁，并无不当，宿迁市建设局根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在本案的行政裁决第(一)项中决定限期对宋莉莉的房产予以拆迁，符合有关行政法规的规定，依法应予维持。但宿迁市建设局在裁决被拆迁房屋补偿款时，仅以万兴公司单方委托的方元公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。本案被拆迁房屋的评估，系万兴公司单方面委托方元公司所为，未经被拆迁人宋莉莉的同意。在万兴公司与宋莉莉无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，宿迁市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方面委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估单位，对万兴公司与宋莉莉的房屋拆迁纠纷作出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第(二)项规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。由于宿迁市建设局没有提供证据证实采纳该评估结论的操作程序合法，故应依法对宿迁市建设局裁决中的第(二)项予以撤销。基于宋莉莉对宿迁市建设局按照有关规定认定的拆迁搬家、安置补偿标准没有异议，应予以确认。由于宿迁市建设局裁决中的第(三)项的内容不具有实际可操作性，故一审判决予以撤销并无不当。基于宋莉莉的房屋拆迁时已对外出租，在安排宋莉莉房屋拆迁后的过渡用房时，应尊重宋莉莉及承租人的选择权。宿迁市建设局在裁决中虽然对宋莉莉房屋拆迁后安排了过渡用房，但由于宋莉莉实际上并未使用，故一审判决对此内容予以撤销，亦无不当。

综上，宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，于2003年12月9日判决：

驳回上诉，维持原判。

陆廷佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案

原告：陆廷佐，男，69岁，住上海市南林路658弄。

被告：上海市闸北区房屋土地管理局，住所地：上海市天日中路168号。

法定代表人：李雅平，该局局长。

第三人：上海圣和圣置业有限公司，住所地：上海市天日中路380号。

法定代表人：江杰，该公司董事长。

原告陆廷佐因不服被告上海市闸北区房屋土地管理局(以下简称闸北房地局)作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，向上海市闸北区人民法院提起行政诉讼。

原告陆廷佐诉称：原告之父在上海市海宁路691弄等地块有一批房地产，因产权的归属与被告闸北房地局存在矛盾，导致房屋拆迁补偿达不成协议，故被告应当回避，不应由其对原告与第三人上海圣和圣置业有限公司(以下简称圣和圣公司)之间的拆迁补偿安置争议进行裁决；《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》未经上海市人大立法，不能作为房屋拆迁裁决的法律依据；拆迁人、亦即本案第三人圣和圣公司未向原告送达过被拆房屋的评估报告，该评估报告不能作为房屋拆迁裁决的事实证据。要求撤销被告作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决。

被告闸北房地局辩称：被告与原告陆廷佐的房屋无法律上的利害关系，故被告有权对第三人圣和圣公司与原告之间的拆迁补偿安置争议作出裁决；被告根据被拆房屋产权证认定涉案被拆房屋的面积，证据充分；涉案被拆房屋的评估报告已经向原告送达，该评估报告可以作为裁决的事实依据。请求维持被诉具体行政行为。

第三人圣和圣公司述称：2003年12月25日，第三人向原告陆廷佐家送达了包括涉案被拆房屋评估报告在内的拆迁资料，原告之子陆达在送达回证上签字时擅自将该评估报告从送达资料中划掉。送达时的见证人、上海市闸北区北站街道长春居民委员会工作人员沈美贞、卢莉华出具的情况说明可以证明该评估报告已经向原告送达；同幢二层其他居民的三间房屋结构、层次均优于涉案被拆房屋，但是其评估单价亦均低于同区域已购公房上市交易平均市场单价，故涉案被拆房屋评估报告所确认的评估单价符合事实。被诉房屋拆迁裁决正确，请求维持该房屋拆迁裁决。上海市闸北区人民法院经审理查明：

2003年10月30日，第三人圣和圣公司取得拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证，对上海市海宁路691弄所在地块实施拆迁。原告陆廷佐系上海市海宁路691弄22号一层①的产权人，该房建筑面积12．48平方米，另有一阁楼18．37平方米，合计面积30．85平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估，评估单价为每平方米人民币3510元。因就拆迁补偿安置问题无法达成协议，2005年5月24日，圣和圣公司向被告闸北房地局提出房屋拆迁裁决申请。闸北房地局于同日受理后，分别于2005年5月26日、6月15日两次主持调解，均因陆廷佐未参加导致无法调解。闸北房地局遂于2005年6月16日作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，裁决内容为：1．陆廷佐户(含房屋使用人)自收到裁决书之日起15日内迁出上海市海宁路691弄22号[部位：一层①(另有一阁楼)]，迁至上海市月罗路307弄30号202室；2．陆廷佐应在圣和圣公司交付房屋时一次性支付给圣和圣公司面积标准房屋调换差价款人民币130059．57元；3．圣和圣公司应根据沪价商(2002)010号文有关规定向陆廷佐支付有关家用设施移装费等费用。

另查明，原告陆廷佐的父辈曾将其在上海市海宁路691弄等地的房屋用于出租，1958年该出租的房屋以国家经租形式进行了社会主义改造。

认定上述事实的证据有：

1．拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证、拆许延字(2004)第16号、第36号房屋拆迁期延长许可证通知；

2．原告陆廷佐的户籍及上海市海宁路691弄22号的上海市房地产权证；

3．上海房地产估价师事务所有限公司于2003年12月11日出具的对上海市海宁路691弄22号一层房屋所作的拆迁补偿估价分户报告单(即被拆房屋评估报告)及12月25日的送达回证；

4．2004年9月18日、10月13日、10月30日、11月8日、11月26日、12月3日第三人圣和圣公司与原告及其家人的谈话记录；

5．第三人开具的介绍原告户试看房屋回单；

6．上海市月罗路307弄30号202室房屋的房地产权证；

7．上海房地产估价师事务所有限公司于2004年3月14日出具的对上海市月罗路307弄30号202室房屋房地产估价分户报告(即裁决安置房屋评估报告)；

8．第三人于2005年5月24日向被告闸北房地局提出的房屋拆迁裁决申请书、被告出具的受理通知书、同年5月24日发出的会议通知及送达回证、5月26日的笔录、6月8日第二次会议通知、三份送达回证及张贴的通知照片、6月15日的笔录；

9．闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决书、两份送达回证及张贴的裁决书照片；

10．上海市闸北区北站街道长春居民委员会工作人员沈美贞、卢莉华出具的、由该居民委员会盖章的情况说明；

11．上海市海宁路691弄22号二层其他居民三间房屋的《上海市城市房屋拆迁估价分户报告单》及送达回证。

上述证据中，证据1－10由被告闸北房地局提供，证据11－12由第三人圣和圣公司提供。

鉴于原告陆廷佐对被拆房屋评估报告的送达问题、评估报告对于被拆房屋的部位、单价的认定均提出异议，一审期间，上海市闸北区人民法院向原告释明：如果对评估结果有异议，在诉讼中有权向房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定，原告明确表示不申请鉴定。

上海市闸北区人民法院认为：

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》是上海市人民政府公布的规章，与上位法并不相悖，具有法律效力。被告闸北房地局作为房屋拆迁工作的管理部门，具有作出本行政区域内房屋拆迁裁决的法定职权。拆迁过程中，拆迁人应向被拆房屋所有人送达评估报告，以保障被拆房屋所有人对评估报告申请复估的权利。本案中，原告陆廷佐诉称未收到涉案被拆房屋评估报告，法院依法给予陆廷佐向房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定的权利，但陆廷佐表示不申请鉴定，属自行放弃该项权利。涉案被拆房屋评估报告系由有资质的上海房地产估价师事务所有限公司作出，该报告确定的涉案被拆房屋评估单价与同幢房屋中层次、部位较好的其他房屋的评估单价，均低于同区域已购公房上市交易平均市场单价，被告闸北房地局以同区域已购公房上市交易平均市场单价为基础，按有利于陆廷佐的面积标准房屋调换方式作出裁决，未侵犯陆廷佐的合法权益。第三人圣和圣公司因在涉案房屋拆迁过程中与陆廷佐协商不成，向闸北房地局申请裁决，闸北房地局在受理圣和圣公司的申请后，组织陆廷佐与圣和圣公司进行调解，因陆廷佐两次无故缺席导致无法调解，故闸北房地局在受理圣和圣公司申请后30日内，依据陆廷佐所有的上海市海宁路691弄22号房屋的基本情况、涉案被拆房屋补偿单价、安置房源的市场价等因素，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决。该裁决认定事实清楚，适用法律正确，执法程序合法，应予维持。

据此，上海市闸北区人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，于2005年11月24日判决：

维持被告闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决。

案件受理费人民币100元，由原告陆廷佐负担。

陆廷佐不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉称：被上诉人闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，对上诉人被拆房屋的部位和面积的认定错误。根据上诉人一审时提交的1958年8月14日《产权证件移交清单》的记载，该被拆迁房屋不仅包括被上诉人所作裁决中认定的上海市海宁路691弄22号一层①(另有一阁楼)，还应包括上海市海宁路691弄10号、18号等房产；一审第三人圣和圣公司从未向上诉人送达被拆迁房屋评估报告，被上诉人在作出被诉房屋拆迁裁决时未查明该节事实。请求撤销原判，撤销闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决。

被上诉人闸北房地局辩称：一审第三人圣和圣公司仅对上海市海宁路691弄22号一层①(另有一阁楼)的拆迁补偿安置问题申请裁决，被上诉人根据该被拆房屋的房地产权证，认定该被拆房屋建筑面积为30．85平方米，据此作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决并无不当；根据圣和圣公司一审时提供的、上海市闸北区北站街道长春里居民委员会于2003年12月25日出具的情况说明等证据，可以证明涉案被拆房屋的评估报告已经送达给上诉人。故请求驳回上诉，维持原判。

一审第三人圣和圣公司同意被上诉人闸北房地局的上述抗辩意见。

二审期间，被上诉人闸北房地局再次提供了一审期间已经提交的2003年12月25日由上诉人陆廷佐之子陆达签收的送达回证一份，用以证明被上诉人已经将涉案被拆房屋的评估报告送达给上诉人。对此，上诉人认为，该送达回证上“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，故该证据不能证明涉案被拆房屋的评估报告已经向上诉人送达。

二审期间，一审第三人圣和圣公司再次提供了一审期间已经提交的上海市闸北区北站街道长春里居民委员会工作人员沈美贞、卢莉华出具的、由该居民委员会盖章的情况说明一份，用以证明涉案被拆房屋的评估报告已经送达给上诉人。该情况说明的主要内容为：上诉人陆廷佐户的评估报告、动迁宣传资料等材料系由居委会干部陪同送达，材料全部由陆廷佐的儿子陆达收下，其中包括涉案被拆房屋评估报告。收到材料时陆达曾表示对涉案被拆房屋评估报告不满。对该份证据，上诉人认为，在其子陆达签收的送达回证上，“见证人”一栏为空白，表明在送达材料时没有见证人在场，这与沈美贞、卢莉华出具的情况说明相矛盾，故不认可该情况说明的证据效力。

上海市第二中级人民法院二审查明：

被上诉人闸北房地局提供的由上诉人陆廷佐之子陆达签收的送达回证上，“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，该送达回证上亦未另外注明房屋评估报告的送达情况。在该送达回证上，“见证人”一栏为空白，亦无关于上海市闸北区北站街道长春里居民委员会工作人员沈美贞、卢莉华陪同送达的记载。在闸北房地局作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决的过程中，圣和圣公司未将上述送达回证提交给闸北房地局。

上述事实有拆许字(2003)第18号房屋拆迁许可证、沪房地闸字(2001)第029102号房地产权证、房屋拆迁裁决申请、受理通知书、会议通知、调查笔录、一、二审庭审笔录等证据证实，足以认定。

上海市第二中级人民法院确认了一审判决对本案其他事实的认定。

本案二审应当解决的争议焦点是：1．一审第三人圣和圣公司申请被上诉人闸北房地局就涉案被拆房屋作出裁决前，涉案被拆房屋的评估报告是否已向上诉人陆廷佐送达；2．如果涉案被拆房屋的评估报告未向陆廷佐送达，是否影响闸北房地局所作闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决的合法性。

上海市第二中级人民法院二审认为：

被上诉人闸北房地局提供的、由上诉人陆廷佐之子陆达签收的送达回证上，“房屋评估报告”一项已经从送达材料目录中划掉，该送达回证上亦未另外注明房屋评估报告的送达情况。故根据该送达回证，不能证明房屋评估报告已经向上诉人送达；在该送达回证上，“见证人”一栏为空白，亦无关于上海市闸北区北站街道长春里居民委员会工作人员沈美贞、卢莉华陪同送达的记载，不能据此认定沈美贞、卢莉华系送达材料时的在场见证人。因此，虽然沈美贞、卢莉华出具了由上海市闸北区北站街道长春里居民委员会盖章的情况说明，被上诉人和一审第三人圣和圣公司据此主张已经在沈美贞、卢莉华陪同下向上诉人送达了房屋评估报告，但该情况说明与送达回证的记载存在矛盾，亦不能证明房屋评估报告已经向上诉人送达。综上，根据本案现有证据，不能认定一审第三人申请被上诉人就涉案被拆房屋作出裁决前，已经向上诉人送达了涉案被拆房屋的评估报告。

拆迁过程中，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，被拆房屋的评估报告应当送达被拆迁人、房屋承租人，以保障被拆迁人、房屋承租人及时了解被拆房屋的评估结果，对于评估结果有异议的及时提出意见、申请复估。拆迁裁决机关在裁决过程中，应当就被拆房屋评估报告是否送达被拆迁入、房屋承租人的问题进行审查。如前所述，根据本案现有证据，不能认定一审第三人圣和圣公司申请被上诉人闸北房地局就涉案被拆房屋作出裁决前，已经向上诉人陆廷佐送达了涉案被拆房屋的评估报告，且送达回证在裁决过程中亦未提交给闸北房地局，闸北房地局对涉案被拆房屋评估报告是否送达上诉人的事实根本未予查明，即根据评估报告作出闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决，该裁决主要证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。一审判决维持该裁决不当，应予纠正。

综上，上海市第二中级人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项、第六十一条第(三)项之规定，于2006年2月27日判决：

一、撤销上海市闸北区人民法院就本案作出的一审行政判决；

二、撤销被上诉人闸北房地局2005年6月16日作出的闸房地拆裁字(2005)第169号房屋拆迁裁决；

三、责令被上诉人闸北房地局对涉案被拆房屋重新作出房屋拆迁裁决。

一、二审案件受理费各人民币100元，由被上诉人闸北房地局负担。

本判决为终审判决。

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丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案

原告：丰浩江等17人(名单略)，均为广东省东莞市东纵大道18号商铺的业主。

诉讼代表人：李伊凡。

被告：广东省东莞市城建规划局。住所地：广东省东莞市东城中路。

法定代表人：朱川，该局局长。

第三人：广东省东莞市城区房地产开发公司。住所地：广东省东莞市东城西路。

法定代表人：袁孔，该公司总经理。

第三人：丰燕芬、周炳坤、张淦林、刘发枝，均为广东省东莞市东纵大道18号商铺的业主。

2002年8月30日，广东省东莞市城建规划局(以下简称东莞市规划局)根据东莞市城区房地产开发公司(以下简称开发公司)的申请，对位于东纵大道18号24个商铺私有房产的拆迁安置事宜作出东规行裁(2002)1号《房屋拆迁行政裁决书》(以下简称拆迁裁定)。主要内容包括：(1)东纵大道18号24个铺位的拆迁按如下方式进行补偿安置，若被申请人选择货币补偿的，则由申请人按照申请人提供的拆迁评估报告的评估金额一次性支付给各被申请人；若被申请人选择产权调换的，如按拆迁房屋面积与该地新建商铺以1∶0．6的标准进行产权调换，双方不需补偿差价；若按拆迁房屋面积与该地新建商铺以1∶1的标准进行产权调换，则双方应计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，结清产权调换的差价。(2)申请人一次性支付商铺营业损失费给被申请人，具体标准按房屋拆迁公布前6个月由税务部门核发的税后平均利润按月以80%计算补偿，期限为半年。(3)申请人一次性支付搬家费1000元／铺给被申请人。(4)建筑物内部装修补偿按市有关标准给予经济补偿。(5)本裁决生效之日起十五天内被申请人必须迁出东纵大道18号24个铺位，这些房屋应由申请人拆除。丰浩江等17位业主不服拆迁裁决，向广东省东莞市中级人民法院提起行政诉讼。

原告诉称：被告上述裁决所依据的《评估报告》在委托主体、使用条件和范围、适用程序等方面适用法律错误，且《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证，其裁决结果损害了原告的合法权益，请求撤销被告的房屋拆迁行政裁决。

原告提供的主要证据有：

1．东莞市规划局作出的拆迁裁决及广东省东莞市华联会计师事务所有限公司(以下简称华联公司)作出的华联评字(2002)25号《评估报告》(以下简称《评估报告》)，用以证明被诉具体行政行为的存在。

2．雍华庭第二期、第三期商铺价格表，用以证明东莞市规划局采纳的《评估报告》中的评估价格远远低于邻近的雍华庭商铺价格。

3．丰浩江等人的《房屋所有权证》，用以证明被拆迁房屋的面积、位置以及房屋的“商铺”性质等事项。

被告辩称：裁决所依据的评估报告是由华联公司作出，该公司是经工商行政部门核准登记成立的独立企业法人，且拥有国家财政部批准颁发的资产评估资格，其评估资产范围包括房地产、机器设备等各类资产。而且，评估报告书及其评估机构的资质均在举行听证时经各原告质证。因此，该评估报告具有公信力且合法，我局的行政裁决程序合法，适用法律正确，原告的诉讼理由不成立。

被告提供的主要证据有：

1．《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《房屋拆迁许可证》，用以证明开发公司申请行政裁决前，已获得涉案房屋所在地的用地规划许可、用地证明以及拆迁许可。

2．华联公司作出的华联评字(2002)25号《评估报告》，用以证明作出行政裁决的主要根据。

3．东莞市规划局制作的《行政裁决审理笔录》，用以证明在作出行政裁决前，曾组织原告与第三人进行了公开听证。

第三人开发公司述称：原告主张拆迁人从未与被拆迁人就拆迁补偿安置问题协商过显然与事实不符，我司与韩柳琼、苏伟文、张淦林、刘发枝、周炳坤等业主已经达成了房屋拆迁补偿协议，与丰浩江等人就拆迁补偿安置问题也进行过多次协商。原告认为《评估报告》作出的价格评估显失公正的主张并无证据支持，我公司只要证明作出《评估报告》的华联公司是依法成立的合法机构，具有评估资质就可以了，评估报告是否公平，应以法律规定为准。故被告作出的行政裁决认定事实清楚，适用法律准确，裁决适当，请予维持。

第三人开发公司提供的证据有：

1．开发公司所属的开发办公室与丰浩江等人就拆迁补偿安置问题的协商笔录，用以证明开发公司在申请裁决前与丰浩江等人进行过协商。

2．开发公司所属的开发办公室分别与韩柳琼等人达成的《房屋拆迁补偿协议书》，用以证明房地产开发公司在申请裁决前也与丰浩江等人进行过协商，并以此证明《评估报告》中的补偿标准已为韩柳琼等被拆迁户所接受。

本案的其他第三人没有出庭陈述意见。

东莞市中级人民法院经审理查明：

2001年12月10日，被告东莞市规划局颁发给第三人开发公司拆许字(2001)第5号房屋拆迁许可证，开发公司获准对本案原告等21人所有的东纵大道18号24间商铺房屋进行拆迁。开发公司提出的拆迁补偿方案为：(1)作价补偿，按拆迁建筑面积一次性现金补偿，补偿金额按评估价计算；(2)产权调换，以拆迁现有商铺的建筑面积与该地新建商铺之比1∶0．6的标准进行产权调换，互不补偿差额。但经多次协商，开发公司与本案各原告未能达成拆迁补偿安置协议。2002年4月，开发公司向东莞市规划局申请行政裁决，被申请人为本案各原告及韩柳琼、黄旭超等23人。经开发公司委托，华联公司于2002年5月20日对需要拆迁的商铺房屋作了资产评估报告。评估结论是：拟拆迁的物业商铺评估均价每平方米5194．61元，仓库评估均价每平方米3480元。2002年8月20日，东莞市规划局就房屋拆迁补偿纠纷召集拆迁人与被拆迁人公开举行听证会。8月30日，东莞市规划局作出了拆迁裁决。

东莞市中级人民法院认为：

行政诉讼是对被诉的具体行政行为是否合法进行审查，因而本案审查的对象是被告所作的裁决是否合法。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决……”；第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”；第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此东莞市规划局有权对开发公司的申请作出裁决。东莞市规划局的裁决经过公开听证，并有《评估报告书》等为据，裁决结果有货币补偿和产权调换两种方式供各拆迁户选择，且货币补偿的金额是按房地产市场评估价确定的，符合上述法规的规定，应认定为事实清楚，适用法律法规正确，是合法的具体行政行为。丰浩江等人诉称东莞市规划局裁决所依据的《评估报告》在委托主体、使用条件和范围、适用程序方面违反《国有资产评估管理办法施行细则》第十八条的规定，适用法律错误，因涉案的评估房产属私有资产，并非国有资产，不属《国有资产评估管理办法施行细则》调整的范围，同时东莞市规划局裁决作价补偿的金额是以房地产市场评估价格确定，故对丰浩江等人此起诉的理由不予支持。丰浩江等人诉称东莞市规划局裁决所依据的《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证。经查，东莞市规划局举行的听证程序已对相关的证据进行了听证，且根据华联公司的营业执照，该所具有资产评估资质。丰浩江等人未能提交证据证明该评估报告不具合法性和可信性，东莞市规划局采纳这一评估报告作为裁决依据并无不当。丰浩江等人诉称《评估报告》的评估价格远远低于聚福豪苑、雍华庭、东湖花园等商铺的价格，评估价格显失公平。经查，涉案的商铺除区位外，其他各项指标与聚福豪苑、雍华庭、东湖花园等商铺均不具有可比性。丰浩江等人诉称拆迁裁决的内容超出了开发公司的请求范围，损害了拆迁户的合法权益。经查，开发公司因未能与各拆迁户达成拆迁补偿安置协议而申请被告裁决，而东莞市规划局裁决的5项内容均未超出拆迁补偿安置及开发公司的请求范围。综上所述，丰浩江等人请求撤销拆迁裁决的理由均不成立，不予支持。

据此，东莞市中级人民法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(二)项之规定，于2003年3月28日判决：

驳回原告丰浩江等17人的诉讼请求。

一审宣判后，丰浩江等人不服，向广东省高级人民法院提出上诉。

丰浩江等人上诉称：原审认定事实不清，原审法院认定被上诉人于2002年8月20日举行了听证会没有任何依据；原审法院认定的证据存在不合法的现象。《评估报告》将上诉人的商铺分为商铺和仓库，且提出“如按拆迁房屋面积与该地新建成商铺以1∶0．6的标准进行产权调换，双方不需要补偿差价”，显然有违公平。故请求撤销原判，撤销规划局的行政裁决。

规划局答辩称：原审认定事实清楚。丰浩江等人上诉称没有举行听证程序与事实不符；我局只要证明作出《评估报告》的华联公司是依法成立的合法机构，并具有评估资质即可，对于《评估报告书》的具体内容无权评头论足，因此，丰浩江等人上诉称认为《评估报告》作出的价格评估显失公正的主张没有证据支持。

第三人开发公司在二审中的答辩理由和请求同规划局相同。

第三人丰燕芬等在二审中陈述：同意丰浩江等人的意见。

广东省高级人民法院经二审查明，东莞市规划局在受理开发公司的申请后，于2002年8月20日主持了公开听证会，并形成了《行政裁决审理笔录》，该笔录上有上诉人的诉讼代表人李伊凡和委托代理人的签名，且在二审庭审中李伊凡对此已予以确认，故丰浩江等人提出的东莞市规划局没有举行听证的异议理由不成立。原审法院查明的其他事实由于当事人均未提出异议，应予确认。

广东省高级人民法院认为：

东莞市规划局采纳华联公司作出的《评估报告》作为其行政裁决依据时，应当对作出该《评估报告》评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。人事部和国有资产管理局联合发布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二十四条规定：“资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。”本案《评估报告》中签署姓名的评估人员为张瑞明和肖晓康，但只有张瑞明具有注册评估师资格，肖晓康不具有注册评估师资格。根据上述规定，该《评估报告》无效。《评估报告》将涉案房屋分为商铺和仓库分别予以评估的理由，是因为委托评估的开发公司所提供的资料将涉案房屋已事先区分为商铺和仓库。作为注册资产评估师的张瑞明，评估时未对委托方开发公司提供的资料进行审核，就直接采纳，违反了财政部发布的《中国注册资产评估师职业道德规范》第十八条“注册资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查，并对客户提供的有关资料进行审核”的规定。而且，丰浩江等人持有的《房屋所有权证》对涉案房屋均作了“铺位”字样的记载，华联公司没有提供有关证据和法律依据证明“铺位”可以理解为商铺和仓库，故在《评估报告》中将涉案房屋区分为商铺和仓库两部分，缺乏依据，不能采信。此外，华联公司介绍《评估报告》中采用的租金标准，是通过询问涉案房屋周围有关人员后确定的，但评估人张瑞明却不能提供证据对此予以证明，故华联公司采用该租金标准证据不足。由于作出《评估报告》的两位评估人员中有一位不具备法定评估资格，且评估人员既未对委托方房地产开发公司提供的资料进行审核，亦未能依法取证证明其所采纳的租金标准，在程序上存在严重违法。东莞市规划局在未依法对该《评估报告》的上述事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决的证据不足，依法应予撤销。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条规定：“对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：(一)鉴定人不具备鉴定资格；(二)鉴定程序严重违法……。”据此，原审法院采纳该《评估报告》中的评估结论不妥，属适用法律错误；同时，原审法院以该《评估报告》作为认定被诉行政裁决合法的定案根据，属认定事实不清。据此，广东省高级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项和第五十四条第(二)项第1目之规定，于2003年12月12日判决：

一、撤销东莞市中级人民法院的一审行政判决；

二、撤销广东省东莞市规划局东规行裁(2002)1号《房屋拆迁行政裁决书》；

三、广东省东莞市规划局在收到本判决书之日起60日内重新作出裁决。