最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

1．2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过

2．2009年5月15日公布

3．法释〔2009〕8号

4．自2009年10月1日起施行

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

·指导案例·

郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案

【裁判摘要】

一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共同部位行使权利。

二、公有住房售出单位对公有住房的共同部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

原告：河南省郑州市第二建筑工程公司，住所地：郑州市金水区红旗路。

法定代表人：邓玉坤，该公司经理。

被告：王良础，男，78岁，住郑州市金水区黄河路92号院1号楼。

原告河南省郑州市第二建筑工程公司(以下简称郑州二建公司)因与被告王良础发生公有住房出售协议违约纠纷，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。

原告诉称：被告违反协议约定且未经原告同意，趁黄河路改造之机，在其从原告处购买的郑州市黄河路92号院1号楼11号住房内擅自开窗扒门，其行为严重影响1号楼的房屋质量和其他住户安全。作为1号楼的建设者和管理者，原告曾向被告发出通告，限令其将改动的房屋恢复原状，但被告置之不理。请求判令被告遵守协议约定，立即将擅自改动的房屋恢复原状。

被告辩称：1．1号楼虽然由原告建设，但原告已将该楼房出售。现在原告既不是1号楼的业主委员会，也不是1号楼的物业管理者，更不是1号楼的房屋所有权人，无权因1号楼的使用问题起诉被告。2．原告向被告出售1号楼11号住房时，双方确实签订过协议，该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售，买受人就是房屋新的所有权人，依照《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第七十一条规定，有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权，违反了民法通则的规定，是无效条款，没有法律约束力。被告只是对自己的房屋依法行使所有权，并不违约，应当驳回原告的起诉。

郑州市金水区人民法院经审理查明：

郑州市金水区黄河路92号院1号楼，是原告郑州二建公司于1980年底建设的五层公有住宅楼房，其中的11号房间位于一层且临街，分配给本公司职工、被告王良础居住。1996年住房制度改革中，郑州二建公司以成本价每平方米649元向职工出售公有住宅楼房。在折算了工龄等项优惠后，王良础以10540．29元价款，购买了建筑面积56．82平方米的11号房间。

公有住房出售并由买受人住用5年后，依法可以进入市场流通。2000年9月1日，为办理房屋进入市场流通所需的房屋所有权证，以原告郑州二建公司为甲方，被告王良础为乙方，双方补签了一份《公有住房出售协议书》。协议书除约定由乙方享有11号房间的所有权外，还在第五条约定：住房售出后，甲方负责国家规定保修期内的正常维修；保修期过后，乙方负责自用部分的维修，甲方负责1号楼外墙面、走廊通道及其他共用部位的维修。第六条约定了售出房屋的管理办法，其中①为：未经甲方同意，乙方不得实施挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，不得移动设备位置，不得在房上加层，否则应负责恢复原状，拆除违章建筑；②为：售出的房屋不得出租，乙方要改变房屋使用性质，必须经甲方同意，并办理有关手续；③为：乙方要爱护房屋共用部分，不得侵占房屋共用部分，也不得妨碍他人对房屋共用部分的正常使用。

协议签订后，被告王良础取得了1号楼11号房间的所有权证。2004年，王良础在11号房间的临街墙上开挖了门窗。原告郑州二建公司认为王良础的行为违约，在劝阻无效后提起本案诉讼，要求王良础将该房屋恢复原状。

郑州市金水区人民法院认为：

双方当事人所签的《公有住房出售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”被告王良础在取得1号楼11号房间的所有权后，违反双方所签协议的约定，未经原告郑州二建公司许可，任意在11号房间墙上开挖门、窗，改变了1号楼的承重结构，且对楼上住户造成不安全隐患。民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”在王良础违约后，郑州二建公司有权要求王良础依照民法通则第一百三十四条第一款第(五)项的规定，恢复11号房间原状。

据此，郑州市金水区人民法院于2005年9月25日判决：

被告王良础于本判决书生效后10日内，将位于郑州市金水区黄河路92号院1号楼11号房间中私自开挖门窗的改动部分恢复原状。

案件受理费50元，由被告王良础负担。

一审宣判后，王良础不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉称：1．《公有住房出售协议书》第六条明显与民法通则第七十一条关于财产所有权的规定相抵触，因此不具有法律效力。该协议书是被上诉人提供的格式合同，因双方买卖的是公有住房，且上诉人是被上诉人的职工，不敢直接公开拒绝格式合同中的不合理条款，故才在该格式合同上签字。一审未查明协议签订的真实情形，将协议中的无效条款认定为合法有效，是认定事实错误；2．11号房间的所有权已归上诉人所有，被上诉人现与该房屋无任何关系，无权干涉上诉人处置自己房屋的行为；3．上诉人在11号房间开挖门窗是否会对楼上住户的安全形成隐患，不能空口无凭地推断。一审中，关于上诉人开挖门窗是否会给楼上住户造成不安全隐患，被上诉人没有提供证据证明。一审在没有任何证据的情况下，推断上诉人开挖门窗给楼上住户造成不安全隐患，这一推断不能成立；4．在被上诉人出售的公有住房中，对住房进行过改动的共有20余户，但被上诉人仅对上诉人提起诉讼，明显是不平等待遇，是欺压上诉人等弱小群体。综上，一审判决确有错误，请求二审改判维护上诉人的合法权益。

被上诉人郑州二建公司辩称：1．被上诉人出售给上诉人的住房，是整幢楼房的一部分。为了保证买受人在购买房屋后不实施危害整幢楼房以及楼上其他住户安全的行为，《公有住房出售协议书》第六条才对买受人购买房屋后不得实施的一些行为作出约定。2．《中华人民共和国建筑法》第五十八条第一款规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。”第六十二条第一款规定：“建筑工程实行质量保修制度。”第七十条规定：“违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十一条第一款规定：“建筑施工企业违反本法规定，对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十五条规定：“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。”第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”被上诉人不仅是1号楼的建设单位，而且是1号楼的建筑施工企业，依法对1号楼负有保修责任，并非将1号楼出售后就可以不承担这些责任；上诉人购买了11号住房后，虽然对该住房享有所有权，但权利的行使不能不受限制，必须顾及国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。《公有住房出售协议书》确实是被上诉人提供的格式合同，但这个格式合同的内容符合建筑法及其他行政规章的相关规定，因此是合法有效的。3．上诉人在楼房上任意开挖门窗，破坏了建筑物原来设计的承重结构。这个违约行为当然会给建筑物的安全留下隐患，这是根据日常生活经验法则能推定出的、众所周知的事实，无需举证证明。4．至于还有多少户人家与上诉人一样有违约行为，被上诉人对这些人家是同时起诉还是嗣后起诉，抑或不起诉，都是被上诉人的诉讼权利，谈不到不平等待遇或者欺压弱小群体。一审对本案的判处正确，二审应当维持。

郑州市中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。本案争议焦点是：1．《公有住房出售协议书》的第六条是否合法有效?2．王良础对其开挖门窗的行为应否承担责任?承担何种责任?3．对王良础在11号房间开挖门窗的行为，郑州二建公司能否起诉?

郑州市中级人民法院认为：

一、郑州市金水区黄河路92号院1号楼，是被上诉人郑州二建公司建设的一幢五层公有住宅楼房。郑州二建公司既是1号楼的建设单位，也是1号楼的售房单位。任何一幢楼房，都由各个房间等可供独立使用部分以及楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、基础和上下水管道等整幢楼房的共用部分组成。建设部1992年6月15日发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条第二款规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。”第六条规定：“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”根据这一规定，郑州二建公司在《公有住房出售协议书》的第五条中明确了自己对1号楼共用部位的维修责任，在第六条中从楼房维修者的角度出发，明文禁止楼房使用者实施有碍楼房安全的行为。这一条内容有利于延长楼房的使用寿命，且不影响楼房使用者依法正确行使自己的权利，因此是合法有效的协议条款。

二、被上诉人郑州二建公司出售给上诉人王良础的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分，并非独立房屋。鉴于楼房的建筑特性，王良础对11号房间享有的所有权，并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权；而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙，是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王良础专有。王良础未经许可在此墙上开挖门、窗，此举不仅侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也因违反了《公有住房出售协议书》第六条的约定，而应当对郑州二建公司承担违约责任。

三、根据《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条规定，被上诉人郑州二建公司虽然不是1号楼的物业经营管理单位，也不是1号楼的业主委员会或者房屋所有权人，但在1号楼售出后至新的物业经营管理单位没有接手前，作为1号楼的建设单位、售房单位，郑州二建公司对1号楼的共用部位承担着维修责任。上诉人王良础在1号楼11号房间临街墙上开挖门窗，加重了郑州二建公司的维修负担，直接影响到郑州二建公司的利益，郑州二建公司有权依照《公有住房出售协议书》起诉王良础的违约行为。

综上所述，《公有住房出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定真实有效。上诉人王良础违反协议约定，在1号楼共用部位擅自开挖门窗，应当承担违约责任。郑州二建公司以《公有住房出售协议书》的签约方、1号楼维修管理者的身份，起诉追究王良础的违约责任，要求王良础恢复原状，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。王良础的上诉理由不能成立，应当驳回。据此，郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，于2006年4月24日判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王良础负担。

本判决为终审判决。

青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

【裁判摘要】

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

原告：青岛中南物业管理有限公司南京分公司，住所地：南京市江宁区汤山街道悦民路南开城路西。

代表人：陈兴无，该分公司经理。

被告：徐献太，男，52岁，住南京市江宁区汤山街道悦民路开城路188号麒麟锦城。

被告：陆素侠，女，39岁，住址同徐献太。

原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司(以下简称中南物业南京公司)因与被告徐献太、陆素侠发生物业管理合同纠纷，向江苏省南京市江宁区人民法院提起诉讼。

原告中南物业南京公司诉称：2005年3月10日，被告徐献太、陆素侠购买了由原告管理的麒麟锦城小区房屋一套，同年10月1日办理了房屋交付手续。同年12月，二被告对该房屋进行装修，并擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池。二被告的上述行为已严重违反了《中南麒麟锦城业主公约》和《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的相关规定，侵犯了小区其他业主的合法权益。请求判令二被告拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。

被告徐献太、陆素侠辩称：1．原告中南物业南京公司无权作为本案原告起诉；2．开发建设麒麟锦城小区的南京常锦房地产开发有限公司(以下简称常锦公司)在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，被告方所购房屋南阳台外的庭院即为常锦公司所送，故被告方对南阳台外的庭院绿地具有使用权，其改造该庭院绿地的行为他人无权干涉；3．被告方改造庭院绿地时中南物业南京公司的管理人员是知晓的，但并未阻止被告方的改建行为，说明中南物业南京公司同意被告方改造。故被告方不同意将该庭院绿地恢复原状，请求法院判决驳回中南物业南京公司的诉讼请求。

南京市江宁区人民法院一审查明：

2005年3月10日，被告徐献太、陆素侠与常锦公司签订《商品房买卖契约》1份，约定徐献太、陆素侠购买常锦公司开发的麒麟锦城小区房屋1套，总价款为323470元。合同签订后，徐献太、陆素侠一次性付清了房款。

原告中南物业南京公司受常锦公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。2005年10月1日，被告徐献太、陆素侠办理了房屋交付手续。当日，徐献太、陆素侠签署了《中南麒麟锦城业主公约》，并与中南物业南京公司签订《中南麒麟锦城物业管理服务协议》。《中南麒麟锦城业主公约》第三章第二条第5项规定，业主应当遵守政府有关部门关于房屋使用及装修的规定，不得擅自改变使用房屋及公共设施的用途、外观、结构。该条第8项规定，业主应当自觉维护区城内的公共秩序和环境卫生，不得私搭乱建、乱停放车辆、随意占用绿地或破坏绿地，污染环境及制造噪音扰民。《中南麒麟锦城业主公约》第五章第二条第6项规定，物业管理服务的内容包括庭院绿地及其他设施的养护管理。《中南麒麟锦城业主公约》第六章第二条第3项规定，业主不得在天井、庭院、平台、房顶、绿地、道路或其他仅用部位、场地搭建建筑物、构筑物。该条第4项规定，业主不得侵占或损害道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施。《中南麒麟锦城物业管理服务协议》第二条第9项约定，中南物业南京公司向业主提供的物业管理服务内容包括对公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

被告徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外有一庭院绿地，该庭院绿地周边有高50厘米左右的木栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。徐献太、陆素侠与常锦公司签订的购房合同中并未就该庭院绿地的使用权归属问题作出明确约定。徐献太、陆素侠亦尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证。2005年12月，徐献太、陆素侠在对所购麒麟锦城小区房屋进行装修时，将该房屋南阳台外的庭院绿地进行了改造，破坏原有绿地后在庭院里铺设水泥地、砌花台、建鱼池。为此，原告中南物业南京公司分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐献太、陆素侠发出整改通知，要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐献太两次签收了中南物业南京公司出具的整改通知单。因徐献太、陆素侠未按物业管理要求加以整改，2006年11月，中南物业南京公司就本案纠纷向法院提起诉讼。

一审期间，被告徐献太、陆素侠申请证人出庭作证，以证明其在常锦公司售楼处购房时，售楼人员曾口头承诺买一楼送花园。徐献太并提出其仅签收过一次中南物业南京公司出具的整改通知，而且在签收时并未查阅整改通知的具体内容。

上述事实，有被告徐献太、陆素侠与常锦公司签订的商品房买卖契约、《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》、现场勘验照片、原告中南物业南京公司出具并经徐献太签收的整改通知单、证人证言及双方当事人的陈述等证据证实，足以认定。

本案的争议焦点是：一、原告中南物业南京公司是否本案适格诉讼主体，能否作为原告提起本案诉讼；二、被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地是否具有独占使用权；三、被告徐献太、陆素侠是否有权对上述庭院绿地实施改建。

南京市江宁区人民法院一审认为：

一、原告中南物业南京公司是本案适格诉讼主体，有权提起本案诉讼。

根据本案事实，原告中南物业南京公司受常锦公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。被告徐献太、陆素侠购买麒麟锦城小区房屋后，于2005年10月1日办理了房屋交付手续，并于当日签署了《中南麒麟锦城业主公约》，并与中南物业南京公司签订了《中南麒麟锦城物业管理服务协议》。因此，徐献太、陆素侠与中南物业南京公司之间建立了物业管理服务合同关系。中南物业南京公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，中南物业南京公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

二、根据本案事实，不能认定被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区的房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。

被告徐献太、陆素侠主张常锦公司的售楼人员曾口头承诺买一楼送花园，并有证人证实常锦公司的售楼人员确实做出过上述口头承诺。根据现场勘查情况，徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋的南阳台外的庭院绿地设有栅栏围档，常锦公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。据此，徐献太、陆素侠一家可以进入该庭院绿地，而小区其他业主则不能进入，即从该庭院绿地的建造设计情况看，似乎该庭院绿地仅供徐献太、陆素侠一家使用。但是，根据上述事实，尚不能认定徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。

首先，即使常锦公司的售楼人员曾向被告徐献太、陆素侠口头承诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。常锦公司的售楼人员做出口头承诺在先，徐献太、陆素侠签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。

其次，如果被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于徐献太、陆素侠尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐献太、陆素侠关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。

综上，根据本案事实，只能认定被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定徐献太、陆素侠对该庭院绿地享有独占使用权。

三、被告徐献太、陆素侠无权擅自对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建。

首先，鉴于不能认定被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权，徐献太、陆素侠关于他人无权干涉其改建该庭院绿地的抗辩主张不能成立。

其次，根据本案事实，原告中南物业南京公司在发现被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建后，分别于2005年11月1日、2006年3月21日向徐献太、陆素侠发出整改通知，要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐献太两次签收了中南物业南京公司出具的整改通知单。庭审中，徐献太虽然主张其仅签收过一次中南物业南京公司出具的整改通知单，而且在签收时并未查阅整改通知单的具体内容，但未能举证加以证明，且其关于未查阅整改通知单的具体内容即予以签收的主张有悖常理，故不予支持。根据中南物业南京公司向徐献太、陆素侠两次送达整改通知，在徐献太、陆素侠拒不整改后即向法院起诉的行为，可以认定中南物业南京公司不同意徐献太、陆素侠改建庭院绿地的行为，徐献太、陆素侠系擅自改建庭院绿地，其关于中南物业南京公司明知其改造庭院绿地而未予阻止，应当视为同意改造的抗辩主张不能成立。

第三，被告徐献太、陆素侠签署的《中南麒麟锦城业主公约》及其与原告中南物业南京公司签订的《中南麒麟锦城物业管理服务协议》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》均对徐献太、陆素侠具有约束力，二被告应当依据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》履行相应义务。根据《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，徐献太、陆素侠不能破坏其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。退一步讲，即使徐献太、陆素侠对于该庭院绿地具有独占使用权，鉴于该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，根据物权的公益性原则，徐献太、陆素侠在使用该庭院绿地时亦应遵守《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。因此，徐献太、陆素侠擅自改造该庭院绿地的行为已违反了《中南麒麟锦城业主公约》、《中南麒麟锦城物业管理服务协议》的规定，中南物业南京公司要求徐献太、陆素侠停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。

据此，南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，于2006年11月30日判决：

被告徐献太、陆素侠于本判决发生法律效力之日起60日内拆除在其所购麒麟锦城小区房屋南阳台外庭院绿地内改建的水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状。

一审宣判后，双方当事人在法定期间内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。