Mortgage

由于土地是不可移动的并且一般而言它的价值会增加，所以它从很古老的时候起就一直被用来作为贷款或其他义务的抵押物。美国的按揭法可以追溯到最早的英国法律。在12世纪的英国，Mort gage用来创造一个有关土地的抵押权。不幸的是按揭法从来没有经过全面彻底的修订或现代化。仅在发生问题的时候，法院和立法机构提供零碎的补救方案。

取决于土地所处的州，土地抵押权利是根据按揭(Mortgage)、信托凭证(Deed of Trust)、抵押债务契约(Deed of Secured Debt)而形成的。尽管形式上略有不同，这三者彼此非常接近，以至它们通常被称为按揭。按揭中包括各种不同的条款以保存土地的价值。如借款人(抵押人Mortgagor)一般会被要求维护该项财产(Property)，并要为其购买保险。

如果借款抵押人违约，贷款受押人(Mortgagee)的补救是出售抵押品(Foreclosure)。出售抵押品的过程在各州不同，但一般要求公开拍卖土地。抵押人用出卖抵押品的售价来偿还借款。售价中任何超出贷款的部分将支付给由于出售抵押品而在这块土地上的权利随之消失的人，包括抵押人。在每一个州，受押人可以通过司法裁决出售抵押品，由法院确定是否已经发生贷款违约并据以下令出售财产。大约有一半的州允许根据具体的法定过程非司法性地出售抵押品。这样做可以比司法性的抵押品出售更迅速且低代价的完成，如果可行的话是更经常使用的方式。

两种方法的主要缺点是在出售抵押品拍卖过程中往往只有一个人叫价而且一般来说，不管土地的实际价值是多少，叫价不会高于债务的额度。因此再没有多余的收益来支付给他人。为了避免滥用拍卖抵押品的过程，各州通过了不同的法规，通常是经过几度经济萧条之后颁布的。如有些州允许借款人在拍卖之后一段时间内继续持有土地并能通过向抵押品收购者支付收购款后使原拍卖失效(“Statutory Redemption”法定赎回)。有些州限制拍卖抵押品的受押人控告抵押人的权利，如果拍卖没有产生足够的现款归还全部贷款(“Anti-deficiency Legislation”反追偿缺额立法)。

尽管传统上按揭法属于州法，但联邦政府在这方面日趋积极。今天按揭的受押人按常规把按揭在二级市场上出售，在全世界的股票市场上买卖着一系列按揭抵押品的打包产品，这个市场由于采用了标准的形式和过程而受益，因此，联邦政府企图立法形成统一的过程，如联邦抵押品出售法(National Foreclosure Methods)。政府希望这种方式能够增加用于按揭贷款的资金，它将使借款人、贷款人、建筑商和其他房地产市场的参与者受益。

【参见“Property(财产)”】

Grant S.Nelson and Dale A.Whitman,Real Estate Finance Law,vol.3,3d ed.,1994,Richard R.Powell,Powell on Real Property(ch.36 &37),1997.

——Ann M.Burkhart